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La cote immobilière à Toulouse devrait grimper de 3 à 4% d’ici un an. Voici les quartiers à privilégier pour vous assurer un bon rendement.
La cote a bondi de 3% en 2021, et devrait progresser d’autant d’ici un an, selon notre indice de conviction. Il faut dire que l’annulation en justice du plan local d’urbanisme intercommunal va faire prendre du retard aux programmes neufs, et soutenir une demande locative déjà forte, avec près de 118.000 étudiants. «Les inquiétudes pesant sur le secteur aéronautique sont désormais levées, et l’économie est restée solide», relève de son côté Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement-locatif.com.
Les surfaces en bon état
Pour dépasser les 3,5% de rendement servis par les studios du centre-ville, qui nécessitent en moyenne 150.000 euros pour 25 mètres carrés, il faut viser les quartiers résidentiels de Saint-Cyprien, Croix de Pierre, les Minimes, Saint-Agne, ou Rangueil. A la limite entre ces deux derniers secteurs, ce 32 mètres carrés, dans une résidence de 2002 avec parking et terrasse, est par exemple parti à 115.000 euros. Le supplément de 5.000 euros à prévoir pour meubler ce deux-pièces déjà rénové portera alors le rendement à 5,5% (550 euros par mois). Côté neuf, les prix devraient rester à la hausse, et rogner un rendement déjà rarement supérieur à 3%. Ce trois-pièces de 58,39 mètres carrés, avec balcon de 7 mètres carrés, dans le programme Héritage près de la fac de Rangueil, a tout de même été signé sur plan à 252.000 euros. Soit, en se conformant au plafond Pinel du secteur de 658 euros, une rentabilité brute de 3,1%.
Les surfaces avec travaux
La loi climat et résilience, qui interdira dès 2025 la location des biens classés G, créera ici de nombreuses opportunités. Les immeubles en brique du centre-ville sont en effet coûteux à rénover, comme ceux des années 1960. Exemple avec ce studio de 18 mètres carrés à Saint-Agne, datant de cette période, loué 320 euros (soit 5,5% de rendement). Il nécessitera 5.000 euros pour changer les radiateurs et installer du double vitrage, sans garantie d’une meilleure note que la F actuelle…
Déjà vendu 125.000 euros, ce 33 mètres carrés va, lui, subir 25.000 euros de travaux. Mais il se louera ensuite 690 euros par mois (soit 5,5% de rentabilité). D’autres bailleurs privilégient la colocation. «Les étudiants plébiscitent toujours cette formule», constate Fabien Gobbo, d’ADL Immobilier. Après 20.000 euros de travaux, ce 66 mètres carrés au quatorzième étage sur 16 d’une tour de 1959 des allées Charles-de-Fitte, disposera d’une salle d’eau en plus, et aura été divisé en trois chambres meublées, louées 450 euros chacune. Il servira 7,7% de rendement.
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