Comment calculer la révision annuelle d’un loyer ?

Une fois un logement loué et un loyer fixé, il est possible d’augmenter celui-ci chaque année selon des règles précises à respecter scrupuleusement.

Le principe général de la révision du loyer

Dans le bail type prévu par la réglementation (décret no 2015-587 du 29 mai 2015), la clause permettant la révision annuelle du loyer est prévue, mais le propriétaire n’est pas obligé de l’utiliser. En revanche, si le modèle de contrat dont vous disposez ne comporte pas cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.

Le principe est simple : le montant du loyer peut être revu une fois par an à une date indiquée dans l’acte. Si ce dernier ne précise rien, c’est l’anniversaire du contrat qui est pris en compte, à savoir sa date de signature. L’augmentation ne peut dépasser la variation sur un an de l’indice de révision des loyers (IRL) communiqué par l’Institut national de la statistique (Insee). Il est publié tous les trimestres au Journal officiel (JO). Il est préférable d’indiquer précisément dans le bail le trimestre de référence qui servira de base au calcul. S’il n’est pas mentionné, l’IRL utilisé pour la révision est le dernier indice connu à la date de signature du bail. Pour le déterminer, il suffit de comparer la date de signature du contrat et celle de parution au JO. Le propriétaire n’a pas besoin de prévenir le locataire que le loyer peut être révisé, mais il doit l’informer du montant de l’augmentation, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, mais cela n’est pas une obligation légale.

La méthode de calcul

Pour réévaluer un loyer, il faut utiliser l’IRL de l’année passée et celui de l’année en cours pour le même trimestre. Vous trouvez ces informations tous les mois dans la page Chiffres pratiques de votre magazine Pleine Vie. Vous pouvez aussi les retrouver sur insee.fr ou anil.org. Sachez que les IRL, ainsi qu’un calculateur, sont disponibles sur servicepublic.fr, rubrique “Accueil particuliers”, puis “Logement” et enfin “Loyers”. Une fois les bons chiffres en main, il faut appliquer la formule suivante : loyer actuel (hors charges) x dernier IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Si les loyers de votre ville sont encadrés

Dans certaines grandes villes françaises, ils le sont et ne doivent pas dépasser un montant maximal fixé par la préfecture. C’est le cas à Paris, dans les villes de banlieue parisienne appartenant à Plaine Commune et celles de l’établissement public territorial d’Est Ensemble, situées dans l’Est parisien, ainsi qu’à Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux .

Il est possible d’appliquer la révision annuelle dans ces communes, même si cela aboutit à ce que le loyer dépasse le plafond réglementaire. La loi du 6 juillet 1989, qui gère les relations entre propriétaires et locataires, ne l’interdit pas. En revanche, le loyer fixé au départ lors de la signature du bail (avant toute révision) doit être conforme au seuil fixé par la préfecture. Notez que, dans ces grandes villes, il n’est pas autorisé d’augmenter le loyer entre deux locataires, sauf du montant de la révision annuelle sur l’IRL, si cette dernière n’avait pas été appliquée l’année précédente.