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En 2022, malgré des prix de l’immobilier qui ont déjà beaucoup augmentés depuis 2018, l’investissement immobilier locatif s’annonce comme un investissement incontournable face à la médiocrité des rendements de l’épargne sécurisée.
Dans notre météo du patrimoine publié dans cet article « Comment investir ou épargner en 2022 ? – La météo du patrimoine« , et dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , nous privilégions néanmoins l’investissement locatif en province (métropole régionale ou ville moyenne à démographie dynamique) et évitons l’immobilier dont les prix seraient manifestement exagérés comme l’immobilier d’habitation à Paris ou Lyon ou encore l’immobilier de bureaux dont l’usage est remis en cause par le télétravail.
Bref, l’investissement immobilier locatif reste une stratégie d’investissement d’une grande pertinence pour tous les investisseurs de long terme qui ont conscience que l’investissement sur les marchés financiers et notamment en actions ne peut être une solution massive tant la volatilité est une source de stress qui est difficile à assumer (cf. « Bourse : Êtes vous capable d’assumer le stress de la volatilité ?« ), sans parler des niveaux de valorisation excessifs actuels.
S’endetter pour investir dans l’immobilier locatif est à privilégier pour maximiser l’effet de levier.
L’investissement pourra naturellement être financé « cash » par l’utilisation de l’abondante épargne sécurisée qui n’est aujourd’hui plus rémunérée, mais c’est bel et bien le recours au crédit immobilier et la perspective de profiter des taux bas qui conforte la pertinence de l’investissement immobilier locatif.
Pour comprendre l’impact de crédit immobilier sur la rentabilité globale de l’investissement, et donc pour chiffrer l’impact de l’effet de levier, il suffit de comparer les deux situations suivantes :
- Première simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie ; Il utilise ces 200 000€ pour acheter un appartement valorisé 195 000€ +5000 de frais de notaire réduit pour l’immobilier neuf). Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%
- Seconde simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie rémunéré 1% ; Il conserve ces 200 000€ et souscrit un crédit immobilier à hauteur de 200 000€, au taux de 1.50% sur 15 ans, pour acheter un appartement valorisé 180 000€ + 20 000€ +5000 de frais de notaire réduit pour l’immobilier neuf . Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%.
- Troisième simulation : Monsieur DUPONT possède 200 000€ sur le fonds euros de son contrat d’assurance-vie ; Il utilise ces 200 000€ pour acheter un appartement valorisé 300000€. Il souscrit donc un crédit immobilier à hauteur de 100 000€ / 20 ans pour compléter l’apport personnel. Cet appartement de type « immobilier patrimonial PINEL » aura un rendement affiché de 3.00%.
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