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L’immobilier locatif, c’est formidable pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier et plus généralement pour se constituer un patrimoine, mais, revers de la médaille, non négligeable, l’imposition sur le revenu immobilier (revenu foncier ou BIC selon les cas) peut rapidement devenir confiscatoire !
Le taux d’imposition du revenu foncier atteint rapidement 50%, et c’est sans compter la taxe foncière. En effet, le contribuable imposé dans la tranche marginale d’imposition à 30% (c’est à dire, ceux d’entre vous qui perçoivent plus de 26 071€ de revenu par tranche de quotient familial) devront ajouter 17.20% de prélèvements sociaux pour un total de 47.20% d’imposition.
Une imposition trop confiscatoire qui détruit la rentabilité locative et peut même mettre l’investisseur en difficulté financière lorsque cette imposition intervient en même temps que le remboursement du crédit immobilier.
C’est ce que l’on nomme « l’effet ciseau » comme expliqué dans cet article « L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine. »
Bref, l’investisseur doit mettre en place une stratégie d’investissement active pour ne pas détruire la pertinence de son investissement par cette imposition insupportable.
L’optimisation fiscale de l’investissement immobilier locatif est au cœur des développements que nous vous proposons dans l’édition 2022 de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
En réalité, la stratégie d’optimisation fiscale commence dès l’achat du bien immobilier que vous allez exploiter. Il s’agira de chercher un bien immobilier dans lequel vous pourrez mettre en œuvre à la fois une stratégie d’investissement rentable (plus-value et/ou revenu locatif optimisés) et une stratégie fiscale efficace.
Mais attention à ne pas investir l’ordre des priorités. L’optimisation fiscale ne doit jamais être le moteur de votre décision.
Le moteur de la décision d’investissement dans l’immobilier locatif doit être la recherche d’un rendement, l’acquisition d’un bien immobilier patrimonial dont la qualité de l’emplacement assure une plus-value à long terme ou même le bonheur de partager des souvenirs de vacances avec une résidence secondaire. La fiscalité est essentielle mais secondaire.
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