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Pour tenter de faire baisser les prix tout en sécurisant les banques et les emprunteurs face au risque de défaut de paiement, l’exécutif voudrait encore durcir les critères d’accès au crédit. Une stratégie qui complique un peu plus l’investissement locatif, dénonce Henry Buzy-Cazaux, le président de de l’Institut du management des services immobiliers.
La menace est brandie : le Haut conseil de stabilité financière, autorité de régulation des crédits présidée par le ministre de l’Economie, pourrait bien restreindre encore l’accès au crédit immobilier pour les ménages. Cette instance, inconnue du grand public avant qu’elle ne rende un avis en novembre 2019 visant à recommander aux banques de limiter la distribution des crédits, a fini par assouplir ses oukases au début de 2021… Il reste que les nouvelles règles vont s’imposer en juillet prochain comme des obligations réglementaires, et qu’aucune souplesse ne sera tolérée. Rappelons les critères actuels : un taux d’endettement maximum de 33%, pouvant aller jusqu’à 35% pour l’achat d’un logement neuf, une durée maximum de crédit de 25 ans et un apport personnel significatif. En outre, les établissements peuvent de façon discrétionnaire et justifiée prendre des libertés avec ces critères pour 15% de leur production.
Le HCSF voudrait aller plus loin, et non seulement sanctionner les banques qui enfreignent ces règles, mais aussi durcir les critères. La raison alléguée consiste à protéger tant les banques contre les défauts de paiement d’emprunteurs fragilisés par la crise que les emprunteurs au profil tangent contre le risque de se mettre dans un mauvais pas. Cette réflexion intervient alors que les taux d’intérêt sont à un niveau plus bas que jamais, accessibles en tout cas à une partie majeure des ménages prétendant à un crédit. Et si le gouvernement utilisait le HCSF à d’autres fins que purement prophylactiques ? Deux objectifs cachés se devinent… Faire baisser les prix et freiner l’accession à la propriété.
S’agissant des prix, la crise n’a pas opéré sur eux comme on aurait pu le penser. Il serait malhonnête de prétendre qu’elle a été sans effet : Paris et une partie de sa couronne, qui connaissaient des augmentations annuelles à deux chiffres, ont baissé et stagnent aujourd’hui. Les villes moyennes, vers lesquelles les regards des Français se tournent de plus en plus, ont des évolutions différenciées, les plus attractives en hausse, les autres affectées par les circonstances et en légère correction à la baisse. On ne peut nier quoi qu’il en soit que la resolvabilisation des acquéreurs par les prix n’a pas eu lieu. Les valeurs atteignent, au plus mauvais moment de l’histoire du pays, des niveaux insupportables dans les grandes métropoles, représentant entre 7 et 9 années de revenus nets d’un ménage. On prête depuis toujours au couple constitué par des taux d’intérêt bas et une accessibilité forte grâce à une politique de distribution généreuse un défaut majeur, celui de favoriser les augmentations de prix. En clair, les propriétaires ont beau jeu de demander plus cher puisque les crédits permettront d’absorber la hausse, sans que les acquéreurs se raréfient. Du moins en reste-t-il assez pour que les biens se vendent dans des délais corrects. Fermer ne serait-ce qu’un peu les vannes du crédit, c’est se donner une chance de juguler le progrès des prix. Vrai pour les logements existants, et vrai aussi pour les logements neufs : les promoteurs sont bien contraints de s’adapter à la demande solvable.
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