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Les villes universitaires sont souvent des cibles de choix pour les investisseurs immobiliers. Pourtant, les communes accueillant le plus d’étudiants ne sont pas toujours les plus rentables, ni même celles où les bailleurs trouvent le plus facilement des locataires… Démonstration.
Quelles sont les villes étudiantes les moins risquées pour investir dans l’immobilier… et celles qui rapportent le plus ? Pour tenter de répondre à cette question, le groupe Masteos a réalisé une étude sur une soixantaine de communes proches ou accueillant des universités et grandes écoles. Pour ce faire, le spécialiste en investissement locatif a d’abord calculé les rendements bruts* dans ces villes. C’est-à-dire la performance financière théorique, en comparant les loyers moyens qu’ils peuvent espérer toucher avec les prix moyens des appartements sur place.
Évidemment le rendement brut n’est qu’un indicateur incomplet. Pour déduire une rentabilité réelle, les bailleurs doivent intégrer au cas pas cas à leur bilan financier les charges locatives, impôts locaux, taxes, frais de gestion, travaux, assurances, ou encore le coût du crédit. Mais surtout, ils doivent prendre en compte le risque de vacance locative dans la ville. C’est-à-dire la difficulté plus ou moins élevée de trouver des locataires sur place, et d’éviter de voir trop longtemps leur logement inoccupé. Voilà pourquoi Masteos a construit un indicateur de tension locative, construit à partir des taux d’occupation de ses propres biens en gestion et des données du tensiomètre de la plateforme LocService. “La rentabilité théorique ne suffit pas à dire si un investissement est pertinent ou non. Il faut choisir à chaque fois le meilleur couple rendement-risque”, martèle Thierry Vignal, le président de Masteos.
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