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Les crédits immobiliers affichent des taux historiquement faibles…et risquent pourtant d’écarter les ménages les moins aisés du marché immobilier. En cause : les taux dits d’usure, censés protéger les emprunteurs du surendettement.
2,52% entre 10 et 20 ans, et 2,60% pour les durées de 20 ans et plus. Non, nous ne parlons pas ici des taux moyens constatés sur le marché du crédit immobilier, mais bien des taux maximums auxquels peuvent emprunter les ménages pour le deuxième trimestre 2021. Ce mécanisme d’usure, mis en place par la Banque de France, joue le rôle de pare-feu contre le surendettement des ménages. Il correspond au plafond du taux effectif annuel global (TAEG), l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers. Il comprend les intérêts du prêt, l’assurance de crédit, mais aussi les frais de dossiers, de garantie et éventuellement ceux de courtage.
C’est donc un indicateur “tout compris”, bien plus riche que le taux du prêt, et au-delà duquel les banques ont tout simplement interdiction de prêter. Son mode de calcul est simple : les taux moyens pratiqués par les banques sur le trimestre précédent, majorés d’un tiers. “Depuis la fin de l’année 2020, les taux ont retrouvé leur niveau historiquement bas de fin 2019… Les banques cherchant toutes à financer les meilleurs profils (…),
ceux-ci bénéficient ainsi de taux très attractifs et même de décotes (sur les) taux qui sont de nouveau au plus bas et se répercutent sur les taux d’usure”, explique Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole du courtier Vousfinancer.
“L’effet ciseaux”
Depuis plusieurs mois, la chute des taux d’usure est nette. Entre janvier et mars, l’usure sur les prêts de plus de 20 ans, la durée la plus répandue, avait atteint 2,67%. Si ce delta de 7 points paraît faible, il est pourtant décisif pour de nombreux ménages dont le financement était à la limite de la légalité. “Cette baisse risque de pénaliser les emprunteurs les plus modestes et ceux à qui l’on applique un taux d’assurance très élevé, comme les seniors et les emprunteurs ayant déclaré un problème de santé”, souligne Artemis courtage. “Dans un contexte marqué par un risque de remontée des taux à court ou moyen terme, et déjà initié de façon isolée dans certaines banques, son calcul pose problème », renchérit Sandrine Allonier. Sur les durées de prêts comprises entre 10 ans et 20 ans, le taux de l’usure a ainsi chuté de de 0,07%. “Mais certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 à 0,20% en moyenne sur cette période”, rapporte la porte-parole, estimant ainsi qu’il existe un “risque d’effet ciseau”.
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