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Derrière le fantasme de l’investissement immobilier locatif, il y a la réalité. L’investissement immobilier locatif est rarement rentable sur le papier et ce n’est que l’espérance de plus-value immobilière à long terme combinée à l’obtention d’un crédit immobilier à un taux très faible sur une durée excessivement longue qui permettent d’en sortir un rendement très honorable à long terme.
Nombre d’entre vous savez à quel point, les rendements locatifs sont trop faibles pour espérer tirer un revenu élevé de son investissement immobilier. Le fantasme du cashflow positif malgré une acquisition à crédit repose en réalité sur la mise en œuvre d’un investissement immobilier locatif très spécifique qu’est l’immobilier de rendement.
Essayons d’approfondir cette question de la différence entre immobilier de rendement et immobilier patrimonial. Deux manières très différentes d’investir dans l’immobilier.
Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe deux manières d’investir dans l’immobilier locatif :
- L’immobilier patrimonial : C’est investir dans une métropole ou une villes dynamique dans laquelle l’offre de logement est insuffisante et la demande locative forte. Dans ces villes, les prix de l’immobilier sont élevés et la gestion relativement simple du fait d’une forte demande locative, mais des rendements locatif faibles. Le rendement locatif brut varie entre 3% et 5%. Investir dans un bien immobilier patrimonial, c’est accepter d’investir dans un immeuble (appartement ou maison) dont le prix est élevé du fait d’un emplacement de très grande qualité et d’un logement au confort élevé (bien entretenu, et régulièrement mis au niveau des normes de construction) qui assureront un investissement au risque relativement faible. A long terme, si le rendement locatif est faible, le potentiel de plus-value immobilière est élevé ;
- L’immobilier de rendement : C’est investir dans une zone géographique dans laquelle les prix de l’immobilier sont faibles et parfois même très faibles ; La demande locative est cyclique et l’offre de logement abondante au regard de la demande (ce qui explique la faiblesse des prix de l’immobilier). Dans ces zones, paradoxalement; les loyers sont élevés au regard du prix de l’immobilier ; Le rendement locatif brut varie entre 8% et 10% ; La population de locataire est plus faible puisque la majorité des locataires durablement solvables sont propriétaires de leur logement grâce à la faiblesse des prix de l’immobilier. Le rendement locatif élevé s’explique par un risque locatif élevé du fait d’un niveau de pauvreté des locataires d’une qualité dégradée du logement (les prix de l’immobilier sont trop faibles pour pouvoir y faire des travaux permettant d’être « tranquille »). Le rendement locatif est élevé, le potentiel de plus-value est faibleet la gestion est parfois lourde.
En fonction de votre situation personnelle et patrimoniale, vous pouvez être attiré par l’un ou l’autre de ces investissements immobilier locatif.
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