Les 4 étapes clés pour un investissement locatif réussi

Étape 1 – Choisir le bien immobilier et son emplacement

Investir dans la pierre est toujours une valeur sûre. Pour étudier un projet d’investissement locatif, il faut définir la raison de votre achat. En effet, vous ne choisirez pas le même type de bien selon que :

• vous désirez investir dans l’unique but d’en tirer des revenus,
• vous achetez pour louer temporairement avant de récupérer votre bien, pour votre retraite, par exemple,
• vous investissez pour en tirer une plus-value à moyen terme en le revendant,
• vous désirez vous constituer un patrimoine que vous louez avant de le transmettre à vos héritiers.

Selon votre projet, vous ajusterez ainsi la meilleure localisation (région, ville, quartier…) du bien à acheter. Le premier conseil, pour un investissement locatif réussi, est de choisir un secteur géographique que vous connaissez. Une bonne connaissance des lieux vous permettra de mieux cerner l’état du marché immobilier, de comparer les prix de vente et le montant des loyers, d’estimer le potentiel locatif en fonction de la population (familles, étudiants, etc). Si vous souhaitez investir dans une ville que vous ne connaissez pas, rapprochez-vous des professionnels locaux du secteur afin qu’ils vous aident à cerne l’état du marché.

Étape 2 – Trouver le bon financement pour votre investissement locatif

Dans la très grande majorité des cas, il faut avoir recours à un prêt pour investir dans l’immobilier. Cependant, les établissements bancaires demandent en général un apport d’environ 10 % du montant du bien, ce qui correspond peu ou prou aux frais de notaire. Plus vous disposerez d’un apport conséquent, plus les banques seront prêtes à consentir un taux compétitif avec, à la clé, moins d’intérêts à payer. Un avantage qui prend d’autant plus de sens actuellement, car les taux sont très bas.

Comme dans tout investissement, votre effort d’épargne sera un point clé. C’est la différence entre les flux de trésorerie entrant, comme les loyers et réductions d’impôts (dispositifs fiscaux), et les flux sortant comme le remboursement du prêt, les éventuelles charges de copropriété et la taxe foncière. En optimisant cet effort, les mensualités du prêt pourront être couvertes par les loyers. Si votre apport est conséquent au moment de l’achat ou que vous gérez bien cette répartition (en achetant un bien peu cher ou avec de faibles charges et une petite taxe foncière, par exemple), vous pourrez même générer rapidement un complément de revenus !

Afin de réduire vos mensualités, vous pouvez allonger la durée de remboursement, dans la limite d’une durée maximale de 27 ans selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les intérêts d’emprunt seront plus élevés, mais ils peuvent être déduits des loyers sur votre déclaration d’impôts, ce qui vous permet ainsi de réduire votre base imposable. Pour ce faire, il suffit de déclarer ces sommes sur la même ligne de la déclaration des revenus fonciers (ligne 250 « intérêts d’emprunt » de la déclaration 2044). Attention, vous ne pouvez déduire que les sommes payées au cours de l’année d’imposition et vous devez justifier de leur montant. Sachez aussi que le montant d’intérêts déductible n’est pas plafonné et qu’il n’est pas limité dans le temps. De plus, la déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit, comme les frais de dossier et l’assurance-emprunteur.

Pour faire un point complet par rapport à vos possibilités, les établissements bancaires proposent des simulations de prêt en ligne, gratuites et sans engagement. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier qui se chargera de trouver le meilleur taux d’emprunt et les conditions les plus adaptées à votre cas.