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Avec la crise et le recours massif au télétravail, la demande de logements dans les métropoles a fléchi, au profit des villes moyennes. De quoi rééquilibrer l’aménagement du territoire français, espère Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du management des services immobiliers.
Oui, la crise historique dans laquelle notre pays et le monde entier sont entrés avait toutes les raisons de faire baisser le prix de l’immobilier, qu’il soit d’ailleurs tertiaire, commercial ou résidentiel. La logique était simple : la quasi-totalité des ménages allait se retrouver avec des revenus fragilisés ou réduits. Les prix devaient s’ajuster. Cette prédiction s’est avérée sans discussion possible sur le prix des actif d’activité, boutiques et bureaux. Elle s’est bel et bien réalisée pour l’habitation, mais le mouvement de correction à la baisse des prix de l’immobilier à Paris et dans les autres grandes villes n’a duré qu’un semestre. Les tensions sont très rapidement réapparues.
Pourquoi ? Pour plusieurs raisons. D’abord, et c’est une heureuse surprise, les Français ont gardé l’envie d’investir et d’acheter des logements. Sans doute même ont-ils trouvé dans ces projets une manière de dépasser le traumatisme de la pandémie en préemptant en quelque sorte l’avenir et en écrivant leur propre scénario. La demande a continué de s’exprimer. Ensuite, le marché a changé de structure : les acquéreurs font partie des déciles de population supérieurs et des ménages qui n’ont pas été affectés de façon importante par la crise économique. En clair, l’activité soutenue – à un rythme de transactions de l’ordre du million sur douze mois glissants, en retrait de moins de 10% par rapport à 2019 – a caché une éviction de dizaines de milliers de ménages au profit d’autres. Il reste que la demande solvable a continué d’exister, fût-elle différente de celle du passé récent.
En troisième lieu, les aides aux entreprises n’ont pas été retirées et le « quoi qu’il en coûte » s’est imposé. Il a maintenu l’économie du pays dans une situation artificielle, dans laquelle nous sommes toujours, et « l’opération vérité » n’a pas eu lieu. Enfin, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont encore été allégés, pour favoriser la relance. Certes, les critères d’octroi des crédits se sont durcis, mais pour les acquéreurs encore au rendez-vous, plus solides et aux meilleurs revenus que les autres, ils n’ont pas empêché les dossiers d’aboutir.
La question du prix des logements dans les métropoles est un cancer. La communauté immobilière ne s’en émeut pas assez et les pouvoirs publics, tout en échouant lourdement à faire repartir la production (on va vers 300.000 logements neufs en 2021, pour des besoins estimés à 500.000), se contente de penser que les prix baisseront si l’offre est abondée par la construction. Or cela ne suffira pas. Cela n’a jamais été le cas. Il n’empêche que le sujet est explosif : cette ironie qui voit monter les prix au cœur de la plus terrible crise que le pays ait connu depuis la guerre n’est pas tolérable et, si l’on y est indifférent, elle se soldera pas une crise sociale grave.
La rentrée pourrait bien apporter ses solutions… avant que le gouvernement, qui vit de toute façon ses derniers mois avant la présidentielle, ne mette en œuvre des mesures favorables au logement neuf, suivant probablement les préconisations de la commission Rebsamen. S’il est un remède qu’on n’est pas impatient de voir administrer, c’est bien la baisse des capacités contributives des Français. C’est néanmoins ce qu’on risque de constater, dix-huit mois après le début de la crise de la Covid. La fin des aides, des décisions d’entreprise douloureuses auront raison de notre sérénité collective, malheureusement. C’est inéluctable.
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