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L’investissement immobilier est au cœur des patrimoines. Il n’est aujourd’hui pas raisonnable d’envisager la construction d’un patrimoine de long terme sans passer par la case « immobilier ».
Néanmoins, il paraît important de savoir faire la distinction entre :
- L’immobilier de rendement, c’est à dire l’investissement immobilier dont la vocation première est sa capacité à générer un revenu pérenne et le plus élevé possible ;
et
- L’immobilier patrimonial, c’est à dire, l’investissement immobilier dont l’objectif principal est sa capacité à garantir la valeur relative du patrimoine à très long terme.
Un patrimoine doit se construire autour de ces deux piliers. Certains biens immobiliers ont vocation à générer des revenus, d’autres à sécuriser la valeur relative du patrimoine.
Essayons d’approfondir cette différence entre ces deux actifs immobiliers aux caractéristiques opposées.
L’immobilier de rendement, c’est investir dans un bien immobilier qui génère un revenu élevé !
Celui qui investit dans un bien immobilier de rendement a pour objectif de maximiser le revenu qu’il pourra en tirer. Il pourra s’agit d’investir dans un immeuble de petits appartements, mais aussi dans l’immobilier d’entreprise ou encore dans des modes nouveaux d’exploitation immobilière telle que la location saisonnière ou la colocation par exemple.
Investir dans l’immobilier de rendement, c’est investir dans un bien immobilier dont la valeur est fonction des revenus générés. L’emplacement est important, mais le plus souvent secondaire car pour obtenir un rendement maximum, il ne faut pas acheter l’actif immobilier trop cher.
L’immobilier locatif de rendement est un actif immobilier dont la qualité principale est la génération de cash ! Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Comment investir dans un bien immobilier locatif à cashflow positif ? Ou trouver du haut rendement ?« , à part la question de la location meublée saisonnière ou colocation pour lesquels le modèle économique se rapproche de l’hôtellerie,
« Il s’agit, le plus souvent, de loger une population qui n’a pas d’autres choix que d’accepter d’être loger dans des logements peu qualitatifs, dans des quartiers dégradés et trop petits car il est très rare, voir impossible, de trouver un bien immobilier locatif à haut rendement (8% à 10%) dans les conditions actuelles du marché immobilier.
Aujourd’hui, un bien immobilier locatif bien placé, qualitatif aura un rendement locatif compris entre 3% et 5% brut. Pour atteindre un rendement brut de 10%, il faut renier sur l’emplacement ou la qualité du logement, notamment dans les grandes métropoles. Il faut s’adresser à une population de locataire qui n’a pas le choix que d’accepter de payer un loyer de 10%, alors qu’à ce prix, elle pourrait avoir la possibilité d’être propriétaire si elle était solvable ! A 10% de rendement, la mensualité du crédit immobilier est très inférieure au loyer payé par le locataire ! L’immobilier à haut rendement s’adresse à des locataires socialement défavorisés (et le propriétaire bailleur profite de cette situation pour générer son cashflow positif). Ce n’est pas un jugement, juste une situation dont il faut avoir conscience.
Dans les villes moyennes, le propos est moins juste, car, l’immobilier à haut rendement est plus facile à trouver. Néanmoins, la question de la qualité du locataire qui se pose encore davantage : Dans une ville ou les prix de l’immobilier sont très faibles, seuls les locataires insolvables restent locataires (ou les locataires temporaires).
Au final, l’immobilier à haut rendement correspond à une typologie d’investissement immobilier particulier. Il s’agit, le plus souvent d’actif immobilier peu cher, car dégradé et c’est cette absence de qualité, ces moindres investissements qui permettent de dégager un rendement locatif élevé. »
Investir dans un immeuble locatif à haut rendement, c’est investir dans un immeuble qui n’a pas vocation à être détenu éternellement. Gérer de l’immobilier à haut rendement demande du temps et de l’énergie ; Après X années à s’investir dans l’immobilier à haut rendement, les investisseurs n’en peuvent plus et sont très souvent dégoutés de l’investissement immobilier locatif.
L’immobilier à haut rendement à vocation à être revendu à terme. Ce n’est que très rarement un actif patrimonial qui a vocation à être détenu éternellement.
L’obsolescence immobilière est très élevée car après le travaux de « maquillage », c’est à dire de rénovation légère, qui cachent la misère et permettront de proposer un logement propre pendant 8 à 10 ans, les fondamentaux dégradés de cet immobilier de rendement altèrent le rendement locatif. Il est alors urgent de revendre.
L’immobilier de rendement est un investissement immobilier qui attire naturellement celui qui veut utiliser l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Celui qui possède déjà un patrimoine élevé est rarement attiré par ces investissements immobiliers qui demande beaucoup d’investissement personnel ! Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce type d’actif immobilier est revendu un fois l’objectif de patrimoine atteint.
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