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Très apprécié pour sa fiscalité avantageuse, le régime réel simplifié fait pourtant l’objet de nombreuses idées reçues. Maud Velter, directrice associée de Lodgis, agence immobilière spécialisée dans la location meublée à Paris, apporte son éclairage sur huit points clés.
Deux options s’offrent aux propriétaires de meublés pour déclarer leurs revenus locatifs : opter pour le régime forfaitaire, dit micro BIC, et être imposé sur la moitié des recettes ; ou choisir le régime réel, et déduire les charges et les amortissements de leurs revenus locatifs, qui seront ainsi bien moins imposés.
Huit idées reçues sur le régime réel
1. Le régime réel est trop compliqué à mettre en place et nécessite obligatoirement d’avoir un
comptable
FAUX. Le régime réel est certes un peu plus complexe à mettre en place que le régime micro BIC du point de vue des obligations déclaratives et comptables, cependant il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert comptable et un propriétaire bien renseigné peut parfaitement établir seul sa liasse fiscale.
Il peut également choisir de se faire accompagner en utilisant le service en ligne proposé par le site jedeclaremonmeuble.com.
2. Le régime réel n’est pas intéressant si je n’ai plus d’intérêts d’emprunt, ou que je n’ai pas de travaux à faire
FAUX. Dans 85% des cas, le régime réel, notamment grâce à l’amortissement du bien, permet de réaliser d’importantes économies d’impôts.
Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt au régime réel, même si le propriétaire loueur n’a plus d’emprunt sur le bien, ou qu’il n’a pas de gros travaux de prévus.
Pour savoir quel régime fiscal lui sera le plus avantageux, il peut réaliser une simulation gratuite en ligne.
3. Je ne peux bénéficier du régime réel que si mes revenus de location meublée dépassent 33 200 euros
FAUX. Si ses revenus sont inférieurs à 33 200 euros, le LMNP est par défaut soumis au régime micro bic, avec un abattement forfaitaire de 50%.
Mais, il peut tout à fait opter pour le régime réel en envoyant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année au cours de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.
4. Si je déclare au régime réel et que mes revenus dépassent 23 000 euros, je deviens forcément Loueur Meublé Professionnel (LMP)
FAUX. Si le propriétaire ne fait pas la démarche de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP, il reste Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), quel que soit le montant de ses revenus de location meublée.
À noter que pour prétendre au statut de LMP, en plus de l’inscription au RCS, il faut également que les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée soient supérieures à 23 000 euros et que ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.
