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Il n’est pas toujours facile d’estimer la valeur de votre bien. Nos conseils pour être au plus près de la cote dans votre ville.
Votre décision est prise, vous allez céder votre logement. Il vous faut maintenant déterminer son prix. Les moyens ne manquent pas pour vous faire une idée, entre les sites spécialisés, les agents immobiliers, les experts, sans oublier, bien sûr, le guide complet de la cote publié par Capital à la fin de l’été. Si le bien est en excellent état, vous pouvez tenter d’ajouter un petit 5%. Mais gare à ne pas être trop gourmand, car après la hausse des cinq dernières années (+ 4% en moyenne pour l’année 2020, pourtant paralysée par la pandémie), le marché va sans doute réclamer une pause. A force d’être scotché en vitrine ou sur un site d’annonces, votre bien sera catalogué comme une mauvaise affaire et n’aura plus aucune visite…
Estimation personnelle
Ne vous fiez pas uniquement aux prix affichés dans les annonces. Une première approche pour estimer votre bien consiste à relever les prix dans votre quartier, en épluchant les annonces des sites spécialisés (SeLoger, Leboncoin, PAP…). Cette méthode n’est toutefois pas d’une fiabilité à toute épreuve, car il s’agit de prix demandés et non de prix de vente.
Une autre solution, moins hasardeuse, est de vous baser sur le prix de capitalisation du logement : vous prenez le loyer annuel perçu et le divisez par un taux de rendement correct, disons de 4%. Pour un loyer de 500 euros par mois, on aboutit à un prix de 150 000 euros (500 × 12/4%).
Bases de données
Très utiles afin d’obtenir la tendance du marché et des exemples de ventes. Dans votre quête du juste prix, il n’est pas inutile de consulter les bases de données existantes. Celles des notaires recensent les ventes signées par acte authentique (donc avec un décalage de trois mois sur le marché) dans la plupart des grandes villes du pays. Vous y avez accès sur les sites de la chambre des notaires de Paris (pour l’Ile-de-France) et Immoprix (en régions).
Le logiciel Patrim, accessible sur le site Impots.gouv.fr, livre quant à lui des exemples de ventes réalisées au cours des derniers mois. La base d’informations la plus complète reste celle de Capital. Dès la sortie de son Spécial immobilier, en septembre, vous aurez tout sous la main : la tendance de votre ville et les prix les plus récents, quartier par quartier.
Expertise
Pour décrocher un mandat de vente, certaines agences surestiment le logement. Si votre bien est atypique, rien ne vaut le coup d’œil d’un professionnel. La plupart des agences immobilières offrent un service d’estimation gratuit. Prudence tout de même, car certaines surestiment les biens pour décrocher un mandat de vente, alors que d’autres, au contraire, les sous-estiment pour attirer plus facilement un acheteur. Ce risque est écarté si vous faites appel à un expert indépendant, lié par exemple à la Fnaim (Experts-fnaim.org) ou à un réseau de notaires (Public.notexpert.fr). Comptez entre 600 et 1 000 euros d’honoraires pour obtenir un certificat en bonne et due forme.
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