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Même si l’acquisition d’un bien qui a vocation de s’illustrer en tant qu’investissement locatif reste un placement sûr, il existe quelques contraintes…
La crise sanitaire n’a pas empêché les achats immobiliers. Les taux bas ne sont pas étrangers au record enregistré par le réseau d’agences immobilières Century 21 en matière d’investissement locatif. Comme le rapporte Les Echos, la part des achats de biens immobiliers destinés à être loués est passée de 17,4% en 2014 à 30,2% des transactions réalisées par le réseau. Rien qu’en 2021, la hausse a atteint 2,7% en 2021. Et à Paris, l’investissement locatif a représenté 32,5% des ventes. Pourtant, des mesures pourraient freiner voire bloquer certains investisseurs.
C’est notamment le cas des nouvelles normes de crédit imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Préconisées avant de devenir obligatoires le 1er janvier dernier, elles fixent à 25 ans la durée maximale du prêt et l’endettement à 35% des revenus, assurance-emprunteur incluse. Le quotidien explique que des spécialistes du crédit observent un recul des financements des demandes de prêts faites par les investisseurs. Artémis courtage estime que la part des dossiers de crédit immobilier en vue de l’achat d’un bien locatif a chuté de près de 20% en 2019 à 11,21% en 2020. L’année dernière, le courtier a noté un nouveau recul (11,15%).
L’encadrement des loyers
Qui plus est, les établissements prêteurs ne peuvent plus recourir à la méthode du calcul de l’endettement en différentiel, qui permettait de prendre en compte les loyers à venir. Ceux-ci étaient auparavant déduits de la mensualité de crédit. Désormais, ils sont considérés comme des revenus. Aussi, la limite des 35% d’endettement est vite atteinte si, par exemple, un investisseur rembourse un emprunt contracté pour financer l’achat de sa résidence principale. Si les banques disposent d’une marge de manœuvre de 20% de leur production de crédit, les primo-accédants disposant de petits moyens et certains investisseurs sont pénalisés.
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