La pierre rassure et elle est le seul moyen de profiter de l’effet de levier du crédit qui permet, surtout en période de taux très bas, de se construire un patrimoine à partir de rien ou presque, en y consacrant un effort d’épargne limité.
Le principe est simple : réunir des fonds avec un ami ou un membre de sa famille, acheter un bien en commun, en choisissant le bon mode de détention et le mettre en location pour se partager les loyers.
Se regrouper pour réaliser un investissement locatif peut être pertinent. À condition de choisir le bon mode de détention – en direct ou via une société.
La pierre rassure et elle est le seul moyen de profiter de l’effet de levier du crédit qui permet, surtout en période de taux très bas, de se construire un patrimoine à partir de rien ou presque, en y consacrant un effort d’épargne limité.
L’idée est simple : acheter un logement à crédit et rembourser le prêt grâce aux loyers qu’il génère. Dans la pratique, l’opération est rarement neutre financièrement car des charges s’ajoutent au coût du crédit et elle n’est pas sans risque – des impayés de loyers ou une forte carence locative peuvent mettre le propriétaire en grande difficulté. Mais le jeu en vaut souvent la chandelle.
L’union fait la force
Encore faut-il avoir les moyens de se lancer dans ce type d’investissement. Pour emprunter, des revenus suffisants seront réclamés par les banques et un minimum d’apport est souvent nécessaire pour financer, a minima, les frais d’agence et de notaire.
Pour contourner cet écueil, une solution existe : acheter à plusieurs ! En s’associant à ses parents, à un frère, une sœur, un ami… l’investissement locatif peut devenir accessible à de petites bourses.
Se pose alors la question du mode de détention. Faut-il créer une société détenue par l’ensemble des acheteurs ou privilégier un investissement en direct ? Trois solutions sont possibles. Elles seront plus ou moins adaptées selon les cas.
Johann Corric
L’indivision
Si plusieurs personnes achètent un bien immobilier, elles se retrouveront par défaut dans le régime dit de l’indivision. Chacun a alors des droits (sur les loyers) et des devoirs (paiement des charges) proportionnels aux parts qu’il détient dans le logement.
Un indivisaire possédant 30% d’un bien locatif touchera 30% des loyers et assurera le paiement de 30% des charges, 30% de la taxe foncière etc. Des indivisaires peuvent emprunter ensemble ou séparément (dans ce cas les banques demanderont souvent un cautionnement solidaire) ou acheter leur part en cash.
Simple, sans formalité, l’indivision est particulièrement adaptée à des co-investisseurs très proches et peu nombreux : deux concubins, des parents et un de leur enfant, deux frères et/ou soeurs.
Gare aux conflits
En revanche, ce régime peut poser problème en cas de conflit. Selon le principe «nul n’est censé rester dans l’indivision», un seul copropriétaire, même minoritaire, peut forcer la vente du bien contre la volonté de tous les autres. La répartition des tâches administratives n’est pas non plus clairement définie entre des indivisaires ce qui peut perturber la gestion.
Pour éviter ces écueils, il est possible de mettre en place une convention d’indivision. Cela nécessitera bien souvent l’intervention d’un professionnel et une telle convention n’est valable que pour 5 ans maximum.
Avantages de l’indivision : simple, sans frais (hors éventuels coûts liés à la mise en place d’une convention). Permet de bénéficier de tous les régimes fiscaux réservés aux particuliers, et notamment des avantages liés à la location meublée non professionnelle.
Inconvénients de l’indivision : peu sécurisant, pas avantageux en cas de transmission, gestion complexe.
La SCI
Dès lors que le nombre d’investisseurs excèdent deux ou trois personnes, le régime de l’indivision risque de montrer ses limites.
Pour mieux encadrer le projet, il peut être judicieux de le monter par l’intermédiaire d’une société. La SCI (société civile immobilière) apparait alors comme un choix naturel. Elle offre une grande liberté dans l’organisation de la gestion, permet de créer des droits et devoirs adaptés à chaque situation et apporte des avantages en termes de transmission.
Meublés = impôt sur les sociétés
La SCI a toutefois un gros inconvénient : elle ne permet pas de bénéficier pleinement du statut de loueur de meublé non professionnel qui permet d’échapper presque entièrement à l’impôt sur les revenus fonciers.
En effet, une SCI qui choisirait d’opter pour de la location meublée basculerait automatiquement dans le régime de l’impôt sur les sociétés. Ce régime, qui peut être favorable au niveau de la taxation des revenus locatifs, aura une lourde incidence sur le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien.
Pour résumer, la SCI sera adaptée à des investisseurs qui prévoient de louer leur bien vide ou si l’objectif est de construire un patrimoine sur le très long terme pour le transmettre sans jamais (ou presque) vendre les biens achetés.
Avantages de la SCI :sécurisant, rôles bien établis, transmission favorisée.
Inconvénients de la SCI : complexe à mettre en place, ne permet pas de bénéficier pleinement du régime du LMNP.
