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Le pays s’enfonce dans la crise sanitaire. L’exécutif a des mots durs contre un peuple français inconscient et indiscipliné, qui d’abord n’a pas pris la mesure de la gravité de la situation malgré les avertissements, qui ensuite n’entend pas les injonctions et commet encore des imprudences assassines. Qui qu’il en soit, chaque heure qui passe fait mûrir les ménages à cet égard, mais aussi éteint un peu plus l’activité de la France. C’est inévitable et sans nul doute salutaire pour éradiquer le mal. Il reste que les conséquences sur notre économie vont être terribles, à un point que les prévisionnistes les plus avisés se trouvent désemparés au moment de les quantifier. Combien de temps le pays, le monde mettront-ils à s’en remettre ? Va-t-on voir passer au rouge les indicateurs qui étaient redevenus favorables ?
On pense bien sûr par priorité au chômage ou encore la mortalité des entreprises, on pense à la croissance et à la réduction des déficits publics, de toute façon sacrifiées pour l’heure sur l’autel de la survie des acteurs, on pense aussi à l’immobilier, secteur lourd, à l’origine de 15% du produit intérieur brut et de rentrées fiscales considérables, de l’ordre de 75 milliards par an, à l’origine de deux millions d’emplois directs et de 500.000 emplois indirects. L’optimisme le plus indestructible ne saurait conduire à imaginer que le marché immobilier ne sera pas impacté lourdement, quelle que soit l’ampleur de l’aide publique. Elle servira d’amortisseur, mais n’empêchera pas l’asthénie économique de toucher les transactions, achats et reventes. Certes, l’immobilier jouit d’atouts spécifiques, qu’il est bon de rappeler, mais également de relativiser dans ce contexte de récession.
D’abord l’activité immobilière est essentiellement domestique et la suspension des échanges commerciaux ne l’affecte que peu. On sait aussi que l’immobilier est dépositaire de la confiance irrationnelle des Français, qui vont en outre se détourner durablement de valeurs mobilières moribondes. Ensuite, les achats et les locations répondent à des besoins impérieux et ressortissent à l’indispensable. La crise peut mener à les différer, mais pas à en annuler la décision. On ne peut nier néanmoins qu’une partie du million des opérations enregistrées dans l’ancien en 2019 ou des 250.000 dans le neuf n’ait pas le caractère de nécessité des autres. Achats de résidences secondaires, investissements locatifs, achats de confort pourront être différés. Et puis il faut penser aux difficultés économiques que la plupart des ménages vont rencontrer : les salariés ont d’emblée fait l’objet de mesures de protection du pouvoir d’achat, mais leurs revenus ne seront pas versés à 100% s’ils sont en chômage partiel ou en chômage technique ou s’ils exercent leur droit de retrait. Quant aux travailleurs indépendants, qu’ils soient auto entrepreneurs, agents commerciaux, professions libérales, dirigeants non salariés, leur situation va être dégradée, avec des revenus réduits.
Il s’ajoute à cela que les apports personnels proviennent souvent de placements liquides en valeurs mobilières, qui vont dans un premier temps être fortement dépréciés. Ils affecteront la capacité à boucler un plan de financement et compromettront un certain nombre d’opérations. Cette situation se constatera alors que s’imposent les recommandations du Haut comité pour la stabilité financière, qui dictent de sécuriser les acquisitions en réduisant la quotité de crédit. On pourrait penser que ces nouveaux critères ne seront plus appliqués en temps de crise, pour soutenir l’activité : il n’en sera rien, parce que la crise va affecter les banques et dégrader leurs produits nets, leur enjoignant l’orthodoxie de gestion des risques et des encours.
En temps ordinaire, le ralentissement du rythme des transactions entraîne une baisse des prix, selon le sacro-saint principe économique de l’élasticité prix de la demande : en réduisant les prix, on resolvabilise la demande et on accroît, ou on relance s’il était affecté, le volume des achats. Les précédentes crises, qui avaient pour source des phénomènes économiques, ont emporté cette conséquence, dans des proportions qui n’ont jamais été inférieures à 20%. Faut-il s’attendre à cette correction ? Et est-elle souhaitable ?
Sur fond de robustesse et de résilience du sous-jacent immobilier, la correction systémique paraît inévitable, dès lors que la désolvabilisation de la demande sera généralisée. Pour autant, on risque d’avoir encore une fracture qui coupe en deux le pays. Ainsi, le niveau des prix atteint dans les métropoles a fini par faire notoirement monter en gamme les acquéreurs et il est clair que ce segment de population sera moins fragilisé par la crise. On sait par exemple que ce n’est pas dans les grandes villes que les accédants ont le plus eu recours au rallongement des prêts pour absorber la hausse des valeurs. Qui plus est, les augmentations de prix n’ont pas pour cause la spéculation, mais une majoration de l’attractivité de ces territoires et de ces villes. Il est clair en revanche que ces acquéreurs aux revenus supérieurs sont aussi ceux qui disposent d’une épargne en valeurs mobilières, qui aura fondu comme neige au soleil et qui auront un sentiment d’appauvrissement. Tout compte fait, la correction des prix dans les métropoles et spécialement dans les villes centres aura lieu, mais dans des proportions réduites. On peut avancer une baisse de 5% entre maintenant et juin prochain.
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