[ad_1]
Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, revient sur le dispositif locatif « Louer abordable » adopté en premier lecture à l’Assemblée dans le cadre du projet de loi de finances.
La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, vient d’imaginer améliorer la dispositif inventé par sa prédécesseure Emmanuelle Cosse, aujourd’hui présidente de l’Union sociale pour l’habitat, alors sous le nom de « Louer abordable ». La logique en est simple : vous louez un logement non meublé à des locataires à faibles ressources, en signant une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (ANAH) en contrepartie d’un loyer en-dessous du prix du marché, ou très en-dessous, et vous bénéficiez d’un traitement fiscal de vos revenus fonciers attrayant. Pour simplifier, dès lors que la situation du propriétaires n’est pas examinée de la même façon selon les zones dans lesquelles le bien se situe, les revenus fonciers perçus à déclarer sont minorés de 15% à 70% – en fonction du lieu et de la baisse de loyer, selon qu’on pratique des loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux -. Ils peuvent même être réduits de 85% si l’on loue par l’intermédiaire d’un agence immobilière à vocation sociale.
Ce mécanisme a séduit dès son apparition en 2016 150.000 propriétaires et son succès s’est émoussé, pour ne plus concerner qu’un tiers de ce vivier aujourd’hui. En cause sans doute une moindre communication… Il est rare qu’un ministre qui en suit un autre, directement ou indirectement, promeuve avec la dernière énergie un dispositif qui porte le nom de l’un de ses prédécesseurs ou de l’une de ses prédécesseures… Bref, la notoriété du Cosse est proche de l’étiage et c’est dommage. Emmanuelle Wargon a publiquement fait mart de sa volonté de redorer le blason du Cosse, avec des propos encore imprécis. Veut-elle simplifier le Cosse ? Elle a parlé de baisser le loyer de 20% et d’avoir une baisse corollaire d’imposition foncière… Il faudrait qu’elle fût même supérieure : il est clair que se priver de 20% de revenus fonciers entraine mécaniquement une baisse de l’ordre de 20% de l’imposition, et qu’il faut y trouver un bénéfice majoré pour passer à l’acte. Elle a aussi parlé d’accentuer de 15% l’avantage en cas de mandat donné à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée.
Bref, il faut que tout cela se clarifie et se fige. En l’état, on voit surtout l’hommage opportun à la logique du dispositif Cosse et c’est bien. L’occasion de se demander comment la générosité des bailleurs pourrait être mieux mobilisée. La comparaison avec ce qu’avait inspiré le regretté Coluche est déjà une façon de déclencher un marketing offensif : il avait inspiré une mesure que François Mitterrand avait accordée après la mort tragique du comique, selon laquelle un don en direction d’associations s’occupant de personnes plus fragiles entrainerait une plus forte défiscalisation.
La ministre s’est taillé un petit succès, mais cela ne suffira pas pour assurer la réussite de la mobilisation d’une partie du parc locatif au profit des plus fragiles. Il faut remédier à plusieurs défauts du dispositif.
D’abord la population de bailleurs visée s’accommode mal des contraintes administratives. Ce sont des bailleurs pour la plupart à faibles ressources eux-mêmes, qui ont délaissé leur logement faute de pouvoir l’entretenir et qui le gèrent sans intermédiaire. Pour eux, les institutions que sont l’ANAH ou même les AIVS sont lointaines. Il y a dissymétrie. Pourtant, il s’ajoute à ce constat que ces bailleurs ont besoin d’un conseil et qu’il est illusoire de les faire entrer massivement dans la logique de mise à disposition de leur logement à un locataire qu’ils vont assimiler au risque d’impayé, juste parce qu’il gagne peu. Il faut bel et bien une réassurance par un intermédiaire, mais à leur mesure. C’est le tissu des administrateurs de biens qu’il faut associer à cette affaire, sur la base du volontariat. La mairie de Paris a eu cette intuition avec le bail Multiloc, comportant une subvention pour rénover le logement et la prise en charge des honoraires de gestion déléguée à un professionnel. Les gestionnaires professionnels constituent en outre un réseau dense de l’ordre de 10.000 enseignes partout sur le territoire, contre une poignée d’agences immobilières à vocation sociale. Naturellement, ces structures doivent faire partie de la solution et y être en quelque sorte pilotes et exemplaires.
[ad_2]
