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La règle interdisant aux banques de prêter au-delà de 35% du revenu pénalise en particulier les investisseurs. Nos conseils pour ne pas renoncer à votre projet.
Un rebond de 0,10 à 0,15 point en février, pas plus. Même si tout le monde craint, désormais, une nette remontée des taux d’intérêt, celle en cours n’a rien pour inquiéter les emprunteurs, notamment ceux cherchant à investir… On n’en dira pas autant des recommandations du HSCF (Haut Conseil de stabilité financière), édictées pour éviter tout risque de bulle immobilière, et qui se font toujours plus pénalisantes. Leur dernière version, en vigueur depuis l’été, enjoint ainsi les banques à ne pas prêter au-delà de 25 ans dans l’ancien, et d’une mensualité qui, assurance incluse, pèserait plus de 35% des revenus de l’emprunteur.
Par ailleurs, dans le cas des investisseurs, ce Haut Conseil ne tolérait déjà plus qu’une seule modalité de prise en compte de leurs futurs loyers. Alors que les banques avaient jusqu’ici l’habitude de considérer que ces ressources, le plus souvent retenues à hauteur de 70% de leur montant, venaient naturellement en déduction des charges de remboursement de crédit, elles doivent désormais les intégrer, toujours à hauteur de 70%, directement aux revenus d’activité du bailleur.
Le changement est subtil, mais redoutable: dans le cas d’un loyer de 850 euros, pour 1.000 euros de mensualité de remboursement, un investisseur gagnant 2.200 euros net par mois se verra attribuer un taux d’effort hors limite de 36% (soit 2.200 euros de revenu + 70% de 850 euros, le tout rapporté à 1.000 euros de mensualité). Contre à peine 18% si la banque avait pu appliquer la première méthode (soit 2.200 euros de revenu, rapportés à 1.000 euros de mensualité eux-mêmes réduits de 70% de 850 euros).
Le problème, c’est que ces diverses préconisations sont devenues obligations depuis janvier, et ce pour tout type d’investisseurs (hors SCI soumise à l’impôt sur les sociétés), et que leur bonne application sera contrôlée par la Banque de France. Autant dire que les quelques établissements, notamment coopératifs, qui acceptaient encore de franchir la ligne jaune se tiendront désormais à carreau. Et que la part des crédits aux investisseurs parmi tous les prêts nouvellement émispourrait se réduire drastiquement. «Elle n’était déjà plus que de 10% dans notre production, en 2020 comme en 2021, soit près de moitié moins qu’en 2019, où elle pesait 18%», résume Bruno Rouleau, président de l’Apic, l’association des courtiers en crédits.
Heureusement, quelques astuces, tout à fait légales, vous permettront sans doute de débloquer votre dossier. Ce sera très simple si vous n’êtes pas encore endetté: comme le montre notre tableau (établi au départ sur une durée de 20 ans, la norme bancaire en matière d’investissement locatif), le simple fait d’injecter le montant des frais de notaire pourra vous faire repasser sous la barre des 35%.
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