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Parfois, il est important de revenir aux fondamentaux. C’est ce que nous allons faire aujourd’hui avec cet article qui devrait vous permettre de fixer les idées. Il s’agit de calculer le montant que vous pouvez emprunter, en fonction de votre salaire ou de votre capacité de remboursement mensuel.
La capacité d’endettement est plafonnée par le respect d’un taux d’endettement maximum de 35%. Cela signifie tout simplement que la somme de vos mensualités de crédit (mensualité de crédit immobilier, locatif, et crédit consommation), et de vos charges mensuelles obligatoires (loyer si vous êtes locataire et voulez investir dans l’immobilier locatif ou secondaire), pension alimentaire ne pourront pas dépasser 35% de vos revenus professionnels mensuels (fixe + moyenne sur 3 ans des primes variables) et de vos revenus fonciers (retenues dans la limite de 70% à 80%.
Par exemple :
- Un couple, locataire, dont le revenu mensuel est de 3000€ par mois peut s’endetter dans la limite de 35% * 3000€ = 1050€ par mois. Ainsi, il pourra emprunter :
- 175 440€ s’il emprunte sur 15 ans ;
- 221 799€, s’il emprunte sur 20 ans ;
- 262 542€ s’il emprunte sur 25 ans.
- Un couple, locataire, dont le revenu mensuel est de 6000€ par mois peut s’endetter dans la limite de 35% * 6000€ = 2100€ par mois. Ainsi, il pourra emprunter :
- 350 880€ s’il emprunte sur 15 ans ;
- 443 597€, s’il emprunte sur 20 ans ;
- 525 084€ s’il emprunte sur 25 ans.
Pour vous aider dans votre calcul de taux d’endettement et votre capacité d’emprunt, nous avons construit un simulateur qui intègre les données nouvelle du HCSF : « Crédit immobilier : Simulateur de taux d’endettement HCSF 2022. »
Mais au-delà de ces montants relativement confortables pour investir dans la grande majorité du pays, la question principale n’est pas tant le montant du crédit immobilier qui pourrait vous être accordé par votre banque que votre capacité à supporter ce niveau d’endettement pendant les 15, 20 ou 25 ans de durée du crédit immobilier.
En effet, s’engager à consacrer 35% de son revenu dans le remboursement d’un crédit immobilier, c’est beaucoup et parfois beaucoup trop.
En effet, il ne faut pas oublier de vivre, de financer les études des enfants, partir en vacances, rénover son logement et financer son amélioration permanente (les travaux sont indispensables pour maintenir la valeur patrimoniale de votre logement), payer les impôts, changer de voiture …
25 ans, c’est long ! Dans les 25 prochaines années, vous allez devoir engager de lourds travaux dans votre maison ou votre appartement. L’obsolescence immobilière va vous obliger à changer le chauffage, revoir l’isolation, sans compter la décoration et les peintures à revoir tous les 10/15 ans.
Bref, être propriétaire ça coute cher et suppose de conserver des marges de financement.
Ainsi, cette approche par le taux d’endettement ne paraît pas toujours la plus pertinente. Je crois que le véritable sujet est plutôt, lorsque l’on a le choix :
Combien suis-je prêt à consacrer au remboursement de mon crédit immobilier sur les 20 ou 25 prochaines années ?
Ainsi, le montant de la mensualité de crédit immobilier sera le plus petit montant entre :
- Mensualité maximum autorisée par un taux d’endettement à 35% ;
- Mensualité maximum qui permet de maintenir un niveau de vie satisfaisant ;
Contrairement aux idées reçues, il est parfois plus facile de s’endetter à 35% avec un petit revenu qu’avec un revenu important, car 35% représente plus ou moins le montant du loyer que l’emprunteur à petits revenus devra payer quoiqu’il arrive.
Un salarié payé 1500€ par mois devra souvent consacrer au moins 500€ / mois pour se loger. S’endetter à 35% est très lourd, mais finalement tout aussi difficile que de payer un loyer. Dans cette situation pas d’autres choix.
C’est un pari, ce sera probablement beaucoup de sacrifices, mais pas d’autres choix que d’accepter cet endettement élevé pour espérer devenir propriétaire de son logement et se constituer un patrimoine (cf. « Acheter sa résidence principale : Un impératif patrimonial ?« ).
En revanche, pour un salarié payé 5000€ / mois, consacrer 1666€ par mois, c’est à dire à hauteur de 35% de son revenu, sera peut être trop lourd. S’engager à rembourser 1500€ / mois pendant 25 ans, c’est pouvoir emprunter : 375000€.
Les charges mensuelles des personnes aux revenus élevés sont proportionnellement plus importantes :
- Le premier poste de dépense annexe sera l’impôt sur le revenu dont le taux de prélèvement à la source atteint rapidement 15% ou 20% des revenus perçus ; Lorsque l’on ajoute 15% d’impôt sur le revenu à 35% de mensualité de crédit immobilier, ce sont tout de même 50% du revenu qui seront dépensés de manière automatique tous les mois ; Un couple avec deux enfants et deux salaires de 5000€ par mois, ce sont environ 17 000€ d’impôt sur le revenu tous les ans (-+17% des revenus) qu’il faut ajouter au 35% de crédit immobilier. C’est beaucoup !
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