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Gain fiscal, rentabilité locative, opportunités de se lancer dans le contexte actuel… Découvrez laquelle de ces deux solutions l’emporte.
Réaliser un investissement locatif en bénéficiant d’un coup de pouce du fisc, c’est possible dans le neuf comme dans l’ancien. Dans le premier cas, vous profiterez du régime fiscal Pinel. Dans le second, la solution la plus simple réside dans une location meublée exploitée sous un statut non professionnel (LMNP).
Le gain fiscal
Pinel
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt correspondant à 12%, 18% ou 21% du prix d’achat de votre logement, selon que vous engagez à le louer pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Attention, cet avantage fiscal sera revu à la baisse pour les biens acquis à compter de 2023, soit respectivement 10,5%, 15% ou 17,5%.
Mieux vaut disposer d’un minimum de visibilité sur le niveau de ses revenus et de son imposition dans les années à venir pour être sûr de pouvoir optimiser le gain fiscal
Cette « ristourne » fiscale s’applique sur le prix du bien, plafonné à 300 000 euros au total et à 5 500 euros par mètre carré. La réduction d’impôt est étalée sur la durée de l’engagement de location, soit par exemple 1,75% par an sur 12 ans (21 / 12). Mieux vaut disposer d’un minimum de visibilité sur le niveau de ses revenus et de son imposition dans les années à venir pour être sûr de pouvoir optimiser ce gain fiscal. En effet, si le montant annuel de l’impôt sur le revenu est inférieur à celui de la réduction fiscale, le delta est perdu.
Location meublée
Les loyers perçus d’un logement loué meublé sont fiscalement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela vous ouvre la porte du régime dit micro-BIC si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 72 600 euros (176 200 euros pour des chambres d’hôte ou meublé de tourisme classé). Dès lors, un abattement de 50% est appliqué pour déterminer les recettes soumises à l’impôt sur le revenu. C’est beaucoup plus favorable que le régime micro-foncier réservé aux loyers des locations nues.
Si les charges dépassent loyers, ils peuvent faire l’objet d’un report, sans limite dans le temps, pour être imputés ultérieurement
Mais vous pouvez faire mieux encore ! En renonçant au micro-BIC et en optant pour le régime aux charges réelles, il est possible de pratiquer un amortissement comptable du bien. Schématiquement, un pourcentage du prix d’achat du logement, de l’ordre de 3% par an, viendra, pendant trente ans, s’additionner aux charges déductibles des recettes locatives imposables. Toutefois, les amortissements ne peuvent pas conduire à un déficit. Mais si les charges dépassent loyers, ils peuvent faire l’objet d’un report, sans limite dans le temps, pour être imputés ultérieurement. Résultat dans de nombreux cas : exit l’impôt, les BIC imposables étant réduits à néant pendant toute la durée de l’amortissement.
Score : avantage au meublé
Le meublé sort gagnant sur la durée. Exemple avec une location dégageant 4% de rentabilité brute au profit d’un contribuable supportant un taux d’impôt sur le revenu de 30%. Si charges et amortissement réduisent à zéro la base taxable de ses recettes locatives dans le cadre du meublé, il aura bénéficié, au bout de 20 ans, d’une économie fiscale représentant 24% du prix du logement. A comparer à la réduction maximale du Pinel de 21% sur 12 ans. L’écart se creuse pour les contribuables dont le revenu total se situe dans les plus hautes tranches du barème de l’impôt : avec un taux d’imposition de 42%, le meublé aboutit dans ce cas à un allégement fiscal représentant 33,6% de la valeur d’achat du logement.
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