Dans le petit milieu de la gestion de patrimoine et plus généralement de la gestion des finances personnelles, il est un sujet qui fait l’unanimité : La SCI !
L’outil indispensable de tous ceux qui prétendent devoir gérer leur patrimoine. Avoir une SCI est souvent perçu comme indispensable pour investir dans l’immobilier et se construire un véritable patrimoine immobilier.
Pourtant, et comme nous l’expliquons dans la dernière édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« , la SCI est bien souvent un mythe ; L’objet de tous les fantasmes patrimoniaux qui fait vendre et rend intelligent celui qui conseille.
Malheureusement, et je vais immédiatement vous décevoir : NON, utiliser une SCI pour investir dans l’immobilier locatif ne vous permettra pas de réduire votre impôt sur le revenu ! JAMAIS !
En matière d’impôt sur le revenu, l’interposition d’une structure sociétaire (SCI par exemple) imposée à l’impôt sur le revenu n’a aucune conséquence sur le montant de l’impôt sur le revenu ! Croire le contraire relève de la légende urbaine.
Seule l’utilisation d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés permet de modifier l’imposition des revenus immobiliers grâce à un mode de calcul du revenu imposable différent !
Mais, encore une fois, croire que le recours à la SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) est la martingale pour investir dans l’immobilier locatif dans un cadre fiscal privilégié est faux ! L’option pour l’IS est, le plus souvent, qu’un échappatoire fiscal temporaire qui ne révélera la réalité de l’imposition que plus tard et notamment au moment de vendre le bien immobilier ou lorsque l’associé voudra « sortir de l’argent » de sa SCI ! (et qui pourrait même, dans un certain nombre de situations fréquentes, être plus coûteux fiscalement).
La SCI est une société dite fiscalement translucide ou semi transparente.
Dans le détail, la SCI est une société dite semi-transparente, cela signifie, tout simplement que les associés sont personnellement soumis à l’impôt pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve.
Dans ce cadre, le régime d’imposition des revenus fonciers s’applique aux associés personnes physiques de sociétés de personnes donnant des biens immobiliers en location nue (sociétés civiles immobilières par exemple).
Au final, le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est identique avec ou sans SCI ! Et il n’existe aucun moyen, aucune stratégie pour y déroger ou bénéficier d’une imposition moindre.
Par exemple, l’amortissement comptable des immeubles (qui trouve sa pertinence dans le cadre général de l’utilisation de la SCI pour transmettre un patrimoine) fait l’objet d’une réintégration fiscale pour déterminer le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.
