Immobilier : “la hausse des prix n’est pas tenable”

Capital : 2021 sera une année record en nombre de transactions, et même en niveau de prix dans certaines communes. Comment l’expliquer ?

Jean-Marc Torrollion : Suite à la pandémie, une vraie redistribution du marché immobilier s’est opérée, au profit des régions de l’Ouest et des zones rurales. Les communes rurales ont d’ailleurs connu leurs hausses de prix les plus fortes depuis dix ans. Dans certaines villes moyennes, à Brest par exemple, le prix du mètre carré a flirté avec des hausses de +20% sur un an. Je n’avais que rarement observé ce genre de chiffres par le passé. A contrario, l’augmentation a été bien plus légère dans les grandes métropoles, et les prix ont même légèrement diminué à Paris. L’échauffement général va toutefois se calmer, car il n’est pas tenable dans la durée.

Capital : Cela signifie-t-il que les flambées de prix pourraient ralentir ?
Jean-Marc Torrollion : Il me semble que le prix est le critère le plus important pour les acheteurs. Même si bien sûr, la recherche de plus d’espace ou de verdure peut aussi compter. Or, le marché risque d’être confronté à un effet ciseau. Les hausses de prix dans de nombreuses villes vont en effet limiter les capacités financières des acheteurs locaux. Ce problème arrivera d’autant plus vite que les banques pourraient être plus sélectives pour accorder des prêts. D’ailleurs, dans les agences de nos adhérents, on voit déjà que l’offre de logements augmente, que les biens se vendent moins vite du fait que les acheteurs prennent leur temps. C’est le signal d’un marché qui va bientôt revenir sur terre.

Nous excluons toutefois l’hypothèse d’une “bulle” immobilière qui éclatera, pour deux raisons. D’abord, parce que les banques maintiennent des taux d’intérêts bas et favorables aux emprunteurs, malgré certaines restrictions. Ensuite, en dépit de la pandémie, la situation économique reste relativement bonne : on sait que cela va favoriser la poursuite des transactions immobilières.

Capital : Existe-t-il une pénurie de logements aujourd’hui, comme le répètent notamment les promoteurs immobiliers ?

Jean-Marc Torrollion : Les envies des acheteurs sont paradoxales, car elles heurtent de plein fouet les objectifs écologiques de non-étalement urbain. Or, on le voit avec le boom des achats de résidences secondaires : les maisons continuent à être très recherchées. Leur rareté fait monter les prix, alors que les acheteurs souhaitent trouver des logements plus abordables que dans les centre-villes. L’équation est difficile à résoudre.

Dans ce contexte, il faut assumer un rééquilibrage des territoires, et construire là où cela est nécessaire. Il existe bien sûr des communes où les logements ne coûtent pas cher, seulement quelques dizaines de milliers d’euros. On pourrait se dire qu’il n’y a qu’à loger les acheteurs dans ces logements vacants. Mais encore faut-il aussi leur proposer des services publics, et des transports pour les attirer… Pour pallier la pénurie de logement, je crois donc qu’il faut aussi passer par une densification des villes existantes.

Capital : Densifier les villes ? Par quels moyens ?
Jean-Marc Torrollion : En surélevant les immeubles, afin d’y construire de nouveaux logements. La Fnaim propose que les maires cartographient les surélévations possibles dans leurs communes. Si l’on ne peut plus artificialiser les sols, il faut donc optimiser les surfaces disponibles. L’efficacité de la surélévation sera variable selon l’âge du parc de logement. Certaines villes ont connu une forte expansion avant-guerre, d’autres entre les années 1955 et 1975. Or, les immeubles construits dans ces années-là se prêtent remarquablement à la surélévation. Même à Paris, je pense que le potentiel de nouveaux appartements est plus important avec les surélévations que via les rénovations de logements anciens.