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Plusieurs pistes originales, néanmoins rentables, se prêtent volontiers à la préparation de la retraite.
L’achat d’un investissement locatif démembré en direct ou via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ainsi que la tontine, se prêtent à la préparation de la retraite. Ils offrent une rentabilité et une fiscalité avantageuses.
Que diriez-vous d’acquérir un logement avec une décote de 30 à 40% ? C’est la proposition d’opérateurs spécialisés qui commercialisent des biens pour les céder en démembrement provisoire. Vous acquérez la nue-propriété d’un logement pour une durée habituelle de quinze ans, voire vingt ans. L’usufruit est, lui, cédé pour la même durée à un organisme d’habitat social. Cet usufruitier met en location le bien et en perçoit les loyers pendant la période de démembrement. Le montant de la décote correspond à la valeur locative du logement pendant cette durée, sur la base des loyers du secteur libre.
A l’issue de la convention de démembrement, l’usufruit vous revient gratuitement, sans aucun droit à payer au fisc qui plus est. Autant dire que vous avez payé entre 60 et 70 un actif dont vous récupérez, au bout de quinze ans, l’entière propriété qui en vaut 100. « La seule décote obtenue à l’achat représente un rendement annuel entre 3% et 5% », souligne Nicolas de Bucy, directeur général adjoint de Perl, l’acteur historique de la vente en nue-propriété. Un rendement qui peut être largement amélioré si le bien est revendu avec plus-value. » En effet, dès que vous avez récupéré la pleine propriété du bien, vous pouvez continuer à louer le logement (au choix à son occupant présent ou à un autre locataire), l’habiter ou le vendre. Les programmes, le plus souvent neufs, bénéficient d’une implantation prometteuse pour leur valorisation dans le temps. Bon nombre sont commercialisés en région parisienne (y compris à Paris intra-muros), en Provence-Alpes-Côte d’Azur, dans les grandes métropoles régionales (Lyon, Lille, etc.) et enfin, plus rarement, dans des cités balnéaires cotées (Deauville, Dinard…).
Dans un objectif de préparation de la retraite, les contribuables fortement imposés sur leurs revenus professionnels échappent à tout souci de gestion locative, ainsi qu’à la lourde taxation de revenus fonciers. Faute de revenus pendant toute la durée de l’usufruit temporaire, la possession de la nue-propriété n’a, en effet, aucune incidence sur votre impôt sur le revenu. De surcroît, elle ne génère aucune taxe foncière et n’est pas assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière. Enfin, dans l’hypothèse où le logement serait revendu, la valeur de la décote récupérée à l’issue du démembrement échappe à l’impôt sur la plus-value imposable, en raison du mode de calcul de celle-ci (le prix d’achat est réputé être celui du bien en pleine propriété au jour du démembrement). Quant à la plus-value liée à l’augmentation du prix du bien sûr le marché, elle bénéficie d’un abattement pour durée de détention. Vingt ans après l’achat de la nue-propriété, par exemple, la plus-value imposable est abattue de 96% pour le calcul de l’impôt sur le revenu au taux de 19%, et réduite de 26,4% pour établir l’assiette soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Au terme de l’opération, si vous louez le logement, les loyers seront naturellement taxés, mais à une tranche d’imposition normalement plus faible, à la retraite.
2/ Souscrire des SCPI en nue-propriété
Un investissement locatif en démembrement est aussi réalisable grâce à la pierre papier. Avec la plupart des SCPI, vous pouvez, après en avoir acheté des parts, vendre l’usufruit de ces dernières pour une durée limitée. L’opération est orchestrée pour votre compte par le gestionnaire de la société civile de placement immobilier.
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