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Entre 2023 et 2028, les logements les plus énergivores du parc immobilier vont être interdits à la location. Face au coût et à la complexité des travaux à réaliser, de plus en plus de propriétaires sont tentés de revendre leur passoire thermique. Une véritable opportunité pour les investisseurs aguerris, comme le montrent nos simulations.
Et si votre prochain investissement immobilier se faisait dans une passoire thermique ? La question peut vous paraître surprenante, voire totalement incongrue… Pourtant, acheter un bien très énergivore, le rénover et le mettre en location peut s’avérer (très) rentable sur le long terme. Et les opportunités ne vont pas manquer ! En effet, en vertu de la loi Climat et résilience de 2021, les 4,8 millions de logements passoires, notés F ou G en diagnostic de performance énergétique (DPE), seront bientôt considérés comme indécents, et donc impropres à la location. Ce sera le cas dès 2023 pour les biens dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh par mètre carré, c’est-à-dire les plus énergivores de la classe G. L’interdiction de mise en location concernera ensuite tous les biens classés G au 1er janvier 2025, puis ceux de la classe F au 1er janvier 2028.
Or, un grand nombre de propriétaires de ces passoires thermiques n’entend pas engager de rénovation. Certains d’entre eux jugent les travaux trop coûteux, d’autres y voient une opération trop complexe. Si on en croit la récente étude de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), seuls 30% des propriétaires concernés envisagent ainsi de réaliser des travaux… Et 13% songent à vendre. Beaucoup seraient même déjà passés à l’acte, puisque la plateforme SeLoger constate, dans certaines villes, un afflux d’annonces de vente pour des biens d’étiquettes F et G. Rappelons que dans leur dernière enquête sur la valeur verte des logements, les notaires ont estimé qu’un bien classé F ou G se vend en moyenne 2% à 18% moins cher qu’un bien d’étiquette D, suivant les régions. Et, selon différents experts interrogés, ces écarts de prix pourraient encore augmenter…
Importantes décotes à l’achat
“Les biens classés F et G vont progressivement perdre de leur valeur, à mesure qu’on va s’approcher des échéances de 2025 et 2028”, prévient Thierry Vignal, président cofondateur de Masteos, une start-up spécialisée dans l’investissement locatif. “Beaucoup de propriétaires seront contraints de vendre à perte, ce qui créera des opportunités pour les investisseurs aguerris”, ajoute-t-il. Il devrait donc être possible d’obtenir d’importantes décotes à l’achat. “Ce devrait surtout être le cas dans les zones moins tendues, où les acheteurs ont un peu plus de marge de négociation”, confirme Florent Belon, responsable expertise ingénierie patrimoniale chez Olifan Group. Mais attention à ne pas vous ruer sur la première bicoque venue pour autant. Comme pour tout autre investissement immobilier, il faudra analyser une somme de critères : l’état général du logement, son environnement (services et infrastructures à proximité), etc. Souvenez-vous ensuite que votre investissement ne sera rentable que si vous parvenez à louer votre bien. Assurez-vous donc que la demande locative soit au rendez-vous.
Vient ensuite la question cruciale des travaux. Pour pouvoir louer votre bien sur le long terme, il devra atteindre a minima la classe D de DPE. Ce qui va sûrement nécessiter de totalement refaire l’isolation du bâti, de remplacer les fenêtres, le système de chauffage et la ventilation. “Il pourrait être intéressant d’acheter un bien situé dans le haut d’une tranche énergétique et, avec un budget travaux limité mais bien réparti, gagner une ou deux classes pour pouvoir le mettre en location et espérer revendre plus facilement avec une plus-value en sortie”, conseille Florent Belon. Retenez néanmoins que, même bien ficelé, le budget de vos travaux s’élèvera très certainement à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
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