Les effets sont immédiats. En janvier 2020, la durée moyenne des crédits immobiliers a sévèrement chuté. Elle est passée de 232,3 à 226,7 mois en moyenne, retombant sous la barre des 19 ans. Un niveau comparable à celui constaté en fin d’année 2018. Les causes de cette diminution sont clairement identifiées par les intermédiaires du crédit : les recommandations formulées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), organe dirigé par le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, et dans lequel siège la Banque de France.

Parmi les grands axes disciplinaires formulés par l’instance, on retrouve l’interdiction d’octroyer des prêts sur des durées supérieures à 25 ans, mais surtout une restriction drastique des prêts dépassant la règle d’endettement de 33%. Dans le cadre d’un crédit à l’habitat, le montant des mensualités ne doit ainsi pas dépasser un tiers des revenus nets de l’emprunteur.

Si les banques disposent d’un matelas de confort – 15% des crédits accordés pourront s’extraire du carcan des recommandations du HCSF -, elles sont tout de même contraintes de changer leurs politiques. La disparition des prêts sur 30 ans oblige notamment certains foyers à emprunter maintenant sur 25 ans pour rentrer dans les clous budgétaires. Et encore, certains établissements font du zèle, rapporte Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer : “Quelques-un nous ont d’ores et déjà envoyé des consignes nous demandant de privilégier les prêts sur 20 ans, avec un objectif de 60% des crédits accordés.”

Le dossier d’un couple au smic n’est aujourd’hui plus accepté

Les victimes sont toutes trouvées, constate-t-elle : “Les recommandations sont dans les têtes de toutes les banques et elles sont très attentives. Certains dossiers de couples à bas revenus ou au Smic, qui passaient en 2019, ne sont aujourd’hui plus acceptés par les banques.” A la limite du financement jusque là, ces foyers doivent maintenant, pour obtenir un prêt, disposer de davantage d’apport personnel, confirme Ulrich Maurel, président du courtier Compagnie européenne de crédit : “Les banques exigent systématiquement au minimum l’argent nécessaire à la couverture des frais de notaire et de mutation pour éviter le phénomène du surfinancement. Cela représente environ 10% du montant emprunté. Jusque là, des ménages pouvaient emprunter facilement sans épargne personnelle”.

Surtout, et c’est moins évident, ce sont les investisseurs immobiliers qui subiront les dommages collatéraux des décisions de Bercy et de la Banque de France. Eux, qui pouvaient couramment atteindre 35% d’endettement, ne pourront pas bénéficier des exceptions prévues par les régulateurs. Les banques réservent leurs “jokers” aux primo-accédants, car ces derniers doivent constituer au moins les trois quarts des dossiers ne respectant pas les recommandations.”Ils ne disposent d’aucune solution, regrette Ulrich Maurel. Le phénomène devrait s’accentuer d’ici la fin février, moment à partir duquel les recommandations seront appliquées à plein régime. Par ses décisions, le HCSF souhaite flécher l’investissement immobilier vers les placements boursiers”