Immobilier : impôts, crédit… n’achetez plus les yeux fermés

Le poids des impôts est tel qu’investir dans la pierre est moins rémunérateur qu’on le pense. Pour réussir son placement, il faut faire les bons calculs, avoir recours au crédit et souvent éviter les produits défiscalisants, estime notre chroniqueur Albert d’Anthoüard, directeur de la clientèle privée chez Nalo.

Quand il est question d’immobilier, les Français ne raisonnent plus avec leur tête ! Ils sont tellement attachés à ce placement que leurs parents et leurs grands-parents ont fait avant eux qu’ils en oublient les raisonnements rudimentaires à appliquer. Alors, c’est vrai, leurs parents et leurs grands-parents ont souvent fait de bonnes affaires, mais ce ne sera pas forcément le cas pour eux. La donne a changé. Il faut tenir compte des paramètres financiers, fiscaux et juridiques d’aujourd’hui et pas d’il y a 70 ans. Ce qui a fonctionné pour les générations précédentes ne fonctionnera pas forcément à l’identique. Par exemple, les impôts fonciers rognent la rentabilité. Nos arrière-grands-parents ne connaissaient ni impôt sur les revenus fonciers, ni sur les successions, ni même l’impôt sur la fortune immobilière, et les locataires étaient moins protégés qu’aujourd’hui.

Plus près de nous, nos parents encaissaient des revenus fonciers sans payer 17,2% de prélèvements sociaux. C’est une taxe dont on sous-estime souvent le poids. Attention, ces fameux prélèvements sociaux ne sont pas progressifs, tout le monde les paie plein pot dès le 1er euro de loyer encaissé. Pour ceux qui sont dans une tranche d’impôt sur le revenu de 30%, cela veut dire que près de la moitié des loyers versés par leurs locataires partiront en impôts et taxes…

Investir dans l’immobilier n’est pas une mauvaise idée, mais il faut y regarder à deux fois. L’immobilier ne peut pas représenter la totalité d’un patrimoine, ce placement n’est pas sans risque et il est illiquide par fraction, vous ne pourrez pas vendre 2 mètres carrés si vous avez besoin de liquidités. Il faut donc garder des liquidités, investies ailleurs. A l’inverse, un cadre de 40 ans qui n’a ni immobilier, ni crédit dans son patrimoine fait une erreur. Il doit investir tout en se posant les bonnes questions.

Mon raisonnement est-il vraiment économique ?

Il est important de se méfier de l’affect dans la constitution de son patrimoine. Les épargnants ne doivent pas en avoir pour les placements financiers, ils ne doivent pas en avoir non plus pour leurs placements immobiliers. Ne jamais se laisser guider par ses émotions. C’est la porte ouverte aux mauvaises affaires.

On peut perdre de l’argent avec l’immobilier qui n’est pas un placement sécurisé, contrairement au marketing et autres publicités qu’on en fait. Ceux qui ont investi dans un quartier qui s’est dégradé et qui revendent à perte quinze ans plus tard l’ont compris à leurs dépens.

Suis-je assez endetté ?

Même si vous avez assez de liquidités pour acheter un bien locatif, ne le payez pas comptant. Profitez du levier de crédit, l’immobilier est le seul actif qui le permet. Sinon, vous brûlez votre argent ! Pourquoi ? Par exemple, un emprunt sur 10 ans (durée de garde pertinente minimale d’un bien) se paye à environ 1% d’intérêt.

Lire la suite de cet article >>>

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *