Impôt sur les sociétés pour réduire la charge fiscale pendant la période de location des logements détenus par la société civile immobilière ? Ou impôt sur le revenu pour profiter d’une exonération à terme de la plus-value lors de la revente des biens ? Les éléments d’un choix qui mérite réflexion.
Lors de la constitution d’une société civile immobilière (SCI), vous devez faire le choix de son régime fiscal. Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Dans le premier cas – une SCI soumise à l’IR – il s’agit d’une société transparente. C’est-à-dire que les loyers sont traités fiscalement comme si les associés de la SCI les percevaient d’un logement détenu en direct. La quote-part revenant à chacun d’entre eux est imposée comme des revenus fonciers, après avoir été additionnée à leurs autres ressources imposables. Le taux d’imposition subi par ces revenus fonciers varie donc en fonction de leur taux marginal d’imposition (TMI), celui s’appliquant à la frange des revenus les plus élevés : de 0% (pour les foyers non imposables) à 45%. S’ajoutent à cet impôt à proprement parler 17,2% de prélèvements sociaux.
Dans le second cas – une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés – les recettes locatives sont imposées au niveau de la société et l’impôt acquitté par celle-ci. Le bénéfice dégagé sur les loyers subit un taux d’impôt de 15% jusqu’à 38 120 euros et de 26,50% au-delà. A noter que ce dernier taux est abaissé à 25% à compter du 1er janvier 2022.
L’option IS semble la plus favorable, y compris pour un foyer fiscal très faiblement imposé… à condition de ne pas laisser le résultat bénéficiaire dans les caisses de la SCI !
L’option IS semble donc, à première vue, la plus favorable, y compris pour un foyer fiscal très faiblement imposé. Mais à condition de ne pas laisser le résultat bénéficiaire dans les caisses de la SCI soumise à l’IS ! Car si les associés souhaitent le percevoir, ils doivent voter le versement d’un dividende. Dès lors, ce dernier est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), encore appelé flat tax, de 30% (prélèvements sociaux de 17,2 % inclus). On arrive donc à un cumul d’imposition de 45% dans le meilleur des cas (15% payés par la SCI + 30% payés par l’associé), voire de 56,50 % (26,50% + 30%).
Cela reste tout de même plus favorable pour les contribuables assujettis à un taux marginal d’imposition sur le revenu d’au moins de 30%. En effet, ils supportent une charge fiscale totale de 47,2% (30% + 17,2%) dans le cadre d’une SCI à l’IR. Et dans le cas d’une SCI à l’IS, une taxation globale de 45% (15% + 30% de PFU) jusqu’à 38 120 euros de bénéfice imposable. Au-delà, l’imposition cumulée pour l’associé s’élève à 56,50%. Dès lors, l’option IS n’est avantageuse que pour les foyers fiscaux dont le taux marginal d’imposition est d’au moins 41% (+ 17,2% de prélèvements sociaux).
L’option IS n’est avantageuse que pour les foyers fiscaux dont le taux marginal d’imposition est d’au moins 41%
De surcroît, l’imposition des revenus locatifs dans le cadre de l’IS permet de pratiquer un amortissement comptable du bien. En bref, il s’agit de déduire des recettes locatives imposables chaque année de 2 à 3% de la valeur du logement, pendant 25 ans ou 30 ans selon les cas. Très avantageux pour faire fondre comme neige au soleil les loyers imposables par une simple écriture comptable !
Reste qu’arbitrer le match entre IS et IR n’est pas si simple. Il faut tenir compte d’un autre paramètre important, de nature à bouleverser la donne initiale. Un élément qu’il vaut mieux anticiper pour éviter un effet surprise très désagréable. Il se matérialise lors de la revente d’un bien détenu par une SCI. Si elle est soumise à l’IR, aucun problème : l’imposition de la plus-value se fait alors comme pour celle d’un bien vendu en direct pour un particulier. Elle profite donc de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement grossit au fil des années pour aboutir à une exonération totale de la plus-value au bout de 25 ans pour ce qui concerne l’impôt (19%) et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. En revanche, si une SCI est à l’IS quand elle cède un bien, la vente génère une plus-value privée de cet abattement.
