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Au rang des stratégies patrimoniales d’investissement dans l’immobilier locatif, la stratégie d’acquisition en démembrement de propriétaire avec vos héritiers, combinée avec le mécanisme des déficits foncier qui autorise la déductibilité fiscale des travaux engagés est probablement l’une des meilleures stratégies d’investissement.
En deux mots, cette stratégie que nous détaillons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » est réalisée en trois étapes :
1- Donation d’une somme d’argent à vos enfants
Cette donation de somme d’argent, réalisée sous forme de don manuel pourra être effectuée en franchise de droit de succession dans la limite de 100 000€ tous les 15 ans par parent au profit de chacun de vos enfants ;
L’utilisation de l’abattement de 31 865€ au titre de l’article 790G du code général des impôts devra être évitée tant la stratégie ne semble pas correspondre à l’esprit du législateur qui l’a conduit à voter cet abattement ;
2- Acquisition du bien immobilier destiné à la location nue.
Le bien immobilier sera acheté par les parents pour l’usufruit et par les enfants pour la nue-propriété. Par souci de simplicité, l’acquisition sera effectuée en application du barème fiscal de l’article 669 du CGI qui permet de fixer la valeur de l’usufruit et la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Les enfants payent l’achat de la nue-propriété grâce à la donation consentie par leur parent. Notez que le recours au barème fiscal de l’article 669 du CGI est facultatif.
Les parties pourront estimer la véritable valeur de l’investissement immobilier au regard des données économiques de l’actif immobilier (cf »Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété« ) ;
Les frais de notaires seront payés par les usufruitiers et les nus propriétaires proportionnellement à la valeur de leur acquisition ;
L’acquisition à crédit sera délicate compte tenu de l’impossibilité d’une prise de garantie réelle sur le bien immobilier.
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