La fiscalité en matière de transmission et de succession en France est loin d’être neutre. Il peut être judicieux d’anticiper ce sujet afin de ne pas léguer à vos héritiers un coffre-fort sans les clefs.
Le démembrement comme outil de transmission
La pleine propriété d’un bien immobilier est constituée de la nue-propriété et de l’usufruit. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (usus) ou d’en percevoir les revenus (fructus). Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (abusus).
En résumé, l’usufruit correspond à l’usage du bien et la nue-propriété au titre de propriété.
L’usufruit est un droit qui s’éteint, soit au décès de l’usufruitier ou au terme lorsque l’usufruit est temporaire, il y a alors remembrement du patrimoine.
L’intérêt est de dissocier la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (qui varie) selon l’âge de l’usufruitier afin de limiter les droits à payer dans le cadre de la transmission d’un bien.
Notons que l’abattement par parent par enfant de 100.000 euros tous les 15 ans est cumulable avec cet outil. L’ensemble des deux permet donc une transmission importante, anticipée et optimisée.
Voici un comparatif concret :
Un couple âgé de 74 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un appartement d’une valeur de 200.000 euros tout en conservant le loyer perçu car ils ont besoin de ce revenu complémentaire pour vivre.
Le démembrement : un outil d’investissement
Le principe de l’investissement en nue-propriété est simple. Le démembrement de propriété est mis en place pour une durée définie. Un acteur immobilier acquiert un immeuble et cède l’usufruit en bloc à un bailleur social (usufruitier). Les logements sont ensuite commercialisés à des investisseurs privés (nus-propriétaires). Le démembrement peut durer entre 15 et 20 ans. Le bailleur social loue les logements et assure l’entretien de l’immeuble. A la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière du logement sans frais supplémentaires. Il pourra alors soit vendre soit disposer de son bien ou percevoir des revenus locatifs.
