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Si investir en résidence seniors apparaît, de prime abord, porteur au regard des besoins en matière de vieillissement, une chose est sûre, ce placement nécessite une certaine vigilance.
À 82 ans, Jacqueline ne se voyait pas vivre seule dans sa grande maison après le décès de son mari. Mais pas question non plus de s’installer chez ses enfants. Pas plus que d’aller en maison de retraite. Finalement, elle a tranché: vivre en résidence seniors lui semble une bonne solution. À mi-chemin entre maintien à domicile et Ehpad, la résidence seniors apparaît effectivement comme une alternative intéressante aux yeux de nombreux retraités.
À l’inverse des Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) aujourd’hui tant décriés, les résidences seniors ne sont pas médicalisées. Elles accueillent essentiellement des personnes âgées autonomes qui, comme Jacqueline, redoutent la solitude et cherchent des lieux de vie conviviaux et sécurisants. Particularité de ces résidences par rapport à une location classique, elles proposent des logements meublés – généralement du studio au 2 ou 3-pièces – avec des espaces communs (salon de détente, bibliothèque…), mais aussi des services gratuits (accueil 7 jours sur 7, accès à des animations…) et payants, mais à la carte selon les besoins du résident (ménage, blanchisserie, restauration…).
Pour l’occupant, un cadre agréable et rassurant pour bien vieillir. Et pour l’investisseur, un bon filon compte tenu des besoins grandissants liés au vieillissement de la population. Selon l’Insee, en 2050, les seniors (plus de 65 ans) devraient représenter plus du quart de la population française. «Les besoins sont immenses, confirme Frédéric Walther, cofondateur et directeur général de Domitys. Les plus de 75 ans représentent aujourd’hui 6 millions d’individus, ils seront 9 millions en 2030 et 12 millions en 2050.» Si le maintien à domicile reste l’option plébiscitée pour une majorité de personnes âgées, force est de constater que la résidence seniors répond également à une demande forte. «Les gens veulent rester chez eux ou vivre de façon indépendante et sécurisée» précise Frédéric Walther.
Un investissement séduisant
Commercialisées par des promoteurs, ces résidences seniors sont vendues en bloc à des investisseurs institutionnels ou par appartement à des investisseurs privés à l’affût de niches fiscales. Les biens sont le plus souvent neufs (mais il existe un marché de la revente) et achetés meublés. L’investisseur se place alors sous le régime de la location meublée (LMNP le plus souvent) et profite d’un certain nombre d’avantages fiscaux: remboursement de la TVA au taux de 20 % sur le prix de vente, déduction des charges, amortissement du bâti et du mobilier…, ce qui peut, dans certains cas, conduire à ne pas payer d’impôt sur les recettes locatives pendant très longtemps. En LMNP, une autre option est possible jusqu’à la fin de l’année: le régime Censi-Bouvard qui procure, quant à lui, le remboursement de la TVA et une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300.000 €). «Peu d’investisseurs optent pour le Censi-Bouvard car l’amortissement en LMNP est généralement plus intéressant», constate Benjamin Nicaise, président de Consultim Groupe.
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