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Vous devez régulièrement croiser ces publicités où l’on vous propose de devenir riche, généralement sans travailler beaucoup, sans argent, à partir de rien, grâce à l’immobilier et notamment à la location de tourisme meublée via des sites comme Airbnb qui est le plus célèbre d’entres eux.
Vous avez du également entendre dire qu’à Paris en particulier et dans les grandes villes en général, les banques, après avoir autorisé quelques reports d’échéances de crédit, sont devenues nettement moins conciliantes et demandent le remboursement des prêts. Du coup, acculés, les gentils propriétaires se voient, faute de touristes contraints de vendre leurs biens en catastrophe avant que les prix ne chutent trop.
Je vous cite cet article de France Info ainsi que la vidéo qui va avec, puis je vous retrouve en dessous pour partager entièrement gratuitement, quelques considérations fondamentales et patrimoniales sur l’investissement immobilier. Des considérations d’intérêt collectif !
« En France, les locations Airbnb ont été fortement impactées par la crise sanitaire. Les particuliers qui payaient leur crédit grâce à la location sont parfois obligés de vendre leur bien.
Après avoir été loués plusieurs années sur Airbnb, certains studios sont mis en vente. Avec la crise sanitaire et la diminution des touristes étrangers, certains propriétaires se séparent de leur bien. C’est le cas pour un appartement parisien de 40m2 qui vient d’être mis en vente pour 561 000 euros. « Les propriétaires ne peuvent plus assumer leur emprunt. Pendant un petit moment, les banques avaient accepté de geler les prêts (…), maintenant, ça devient trop compliqué », explique Alexandra Roussel, agent immobilier.
Un phénomène nouveau.
En conséquence, de plus en plus d’appartements reviennent sur le marché avec des prix de vente ou de location à la baisse. « C’est un phénomène que je n’avais jamais vu jusqu’à présent. On était obligé de convaincre les propriétaires de baisser leur prix, ce qui est assez compliqué quand on a fait un investissement », explique Claire Chaumuzeau, agent immobilier. Selon une étude d’un site de location, 73 % des propriétaires interrogés veulent remettre leur appartement sur le marché de la location classique.
Les fausses promesses et le taux d’endettement !
Ayant la barbe un peu blanche, je fais partie de cette génération qui était déjà adulte dans les années 90. Jeune, mais adulte ! Dans les années 90, la France a connu une grande crise immobilière. Les prix avaient considérablement chuté, y compris à Paris. En 1996 on pouvait acheter dans le 16ème arrondissement à 10 000 francs le m² soit 1500 euros d’aujourd’hui, là où la même surface se vend désormais plus de 11 000 euros le m² !!!
Plus de 20 ans de hausse ont laissé des générations entières de gens croyant au fait que l’immobilier est un long fleuve tranquille et qu’il ne baisse jamais.
C’est évidemment faux.
Ceci étant posé, il y a deux règles à ne jamais oublier.
La première c’est de se méfier des fausses promesses. L’immobilier n’est pas facile, ce n’est pas sans risque, ce n’est pas tranquille, et il faut aussi travailler et gérer son ou ses biens et cela prend du temps et nécessite des compétences qu’il faut sans cesse développer et actualiser. Ceux qui vous disent que vous pouvez vous enrichir avec l’immobilier et le recours au crédit ont raison, mais ce ne sera ni facile, ni simple, ni dans le calme et la volupté la plus sereine ! Vous aurez des problèmes, des imprévus, vous aurez des tuiles, et des problèmes de toitures, vous aurez des dégradations, des loyers impayés et parfois il vous faudra gérer des relations difficiles avec des locataires qui sont très loin d’être toujours très charmants… ou charmantes !
Ce qui nous amène à la deuxième règle. Il faut toujours, toujours maîtriser votre taux d’endettement et votre taux d’effort résiduel et l’adapter à votre situation.
Je m’explique.
Pourquoi les petits malins qui ont investi dans les Airbnb doivent-ils vendre ?
Parce qu’ils ont acheté des emplacements numéro 1 ce qui est parfait, mais hors de prix et avec des crédits représentant généralement 100 % voir même 110 % de la valeur des biens (quand on rajoute les frais de notaire, d’agence et quelques travaux). Ces emprunts très importants et sans apport nécessitent d’avoir des revenus locatifs très importants, ce qui est le cas avec les Airbnb à Paris, mais le même appartement, au même endroit se louera deux à trois fois moins cher sur le marché classique de la location nue. Avec des revenus 2 ou 3 fois plus bas, ces propriétaires ne peuvent tout simplement plus rembourser leurs échéances mensuelles de crédit.
Ils ont donc deux solutions. Soit ils ont une trésorerie suffisante pour tenir, ce qui n’est pas le cas, soit ils revendent en catastrophe en serrant les fesses pour que ce qu’ils obtiennent de la vente couvre en totalité ce qu’il reste à rembourser appelé également « capital restant dû ». Si cela fait 3 ou 4 ans, vous avez eu le temps de rembourser un peu et vous devriez vous en sortir. Pour les derniers entrants sur ce marché, ce sera la catastrophe et sans doute la faillite.
L’immobilier n’est jamais sans risque.
Jamais.
Pourtant vous savez que je pense que ce sera l’un des meilleurs placements de la décennie, notamment pour le neuf en raison de l’obsolescence programmée et normative (je vous explique tout dans les différents dossiers stratégies).
Mais, vous devez toujours, toujours, prévoir le pire.
En tant que père de famille, que papa, je n’ai jamais envie de jouer l’argent du ménage et les repas à poser sur la table pour nourrir la petite marmaille. Donc, il faut toujours savoir compter, et si vous vous lancez dans une opération, et en fonction de votre situation, mieux vaut parfois attendre quelques mois de plus pour renforcer son apport par exemple, car c’est votre apport qui vous permet d’absorber une perte.
Si vous avez 10 % d’apport, vous pourrez supporter une revente à perte de 10 %, 20 % d’apport vous « autorisent » 20 % de perted etc… Je ne vous dis pas d’investir pour perdre, mais de prévoir toujours le pire, pas d’écouter les fausses promesses rassurantes.
Mettez ceintures et bretelles. Un apport suffisant d’au moins 20 %, mais aussi une assurance loyers impayés et une assurance PNO pour propriétaire non occupant.
C’est en prévoyant le pire, que vous maîtrisez les risques et que vous serez en mesure d’investir, de développer votre patrimoine et de recourir à l’effet de levier de l’emprunt en restant résilient.
Gare à ceux qui oublient ces principes de sagesse patrimoniale, ils finissent toujours par avoir des problèmes.
Je ne sais pas ce qu’il se passera, mais tout ce qui pourra aller de travers, ira forcément de travers, il y aura des problèmes et des crises, prévisibles ou non. Vous devez être prêts dans tous les cas.
C’est tout le sens de mon travail dans les lettres et dossiers STRATEGIES. Tous les renseignements ici pour ceux qui veulent aller plus loin.
Restez à l’écoute.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !
Charles SANNAT
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