L’investissement immobilier locatif

L’investissement en immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier que l’on destine à la location afin d’encaisser un revenu régulier. Il peut être effectué hors demande de crédit ou en empruntant la somme à investir en tout ou partie et dans ce cas, les revenus générés par la location viennent rembourser, également en tout ou partie, la dette initialement contractée.

Des mesures fiscales peuvent accompagner cet investissement, notamment quand il s’agit de biens immobiliers assortis de services spécifiques comme, par exemple, les résidences pour étudiant ou pour seniors.

Interview de Mme Marie-Laure BÉNÉAT (Directeur Général Délégué de La Banque Postale Immobilier Conseil)

Immobilier locatif : quel est le profil type de l’investisseur ?

Aujourd’hui le profil type d’un investisseur immobilier, c’est épargnant qui va acheter, à proximité en général, un appartement ancien et qui va trouver seul son locataire.

Cette solution est compliquée parce qu’il faut être en capacité de gérer la partie locative, même s’il existe des gestionnaires immobiliers qui peuvent éventuellement se substituer à l’investisseur pour la gestion locative. Il convient de s’impliquer personnellement dans le suivi locatif, dans les travaux, dans l’entretien de la résidence, dans la qualification financière qui va être donnée à ce bien. Et pour finalement constater que ce n’est peut-être pas la solution la plus pertinente par rapport à la situation patrimoniale initiale. C’est pourtant la solution la plus connue, la plus pratiquée, celle qui vient en premier à l’esprit, mais qui laisse de coté tout un pan de l’investissement en immobilier locatif possible, éventuellement plus complexe, mais qui correspond mieux au besoin de l’investisseur.

Le mieux pour être en connaissance de l’ensemble des possibilités d’investissements dans ce secteur compliqué est de se faire accompagner.

Avant la phase d’acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil. Notamment pour savoir quelle peut être la part d’allocation d’actifs par rapport à son patrimoine personnel global.

Ensuite vient le choix du bon dispositif fiscal, celui qui va être le plus performant dans le temps par rapport à ses propres objectifs. En effet, les objectifs en investissement immobilier sont multiples : préparation à la retraite, pure défiscalisation, diversification patrimoniale…

Le dispositif fiscal doit être le plus approprié possible au regard d’un objectif long terme.

Enfin vient le choix du bien immobilier. Quel est l’emplacement qui va être le plus pertinent, le plus sécurisant ? Dans la sécurité d’un tel investissement, s’il y a une part très objective, étude du marché immobilier, analyse patrimoniale, fiabilité du promoteur avec lequel on va s’engager, il y a également une part subjective toute aussi importante, qui est la visualisation que l’on se fait de ce bien à terme. Il est vraiment important d’investir dans un endroit que l’on connait, dont on connait le marché, dont on a une idée aussi précise que possible de son développement futur. Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l’investissement immobilier locatif.

L’accompagnement offre la possibilité de connaître l’intégralité des dispositifs possibles aujourd’hui, prenant en compte les lois de finance et la fiscalité complexe liée à l’immobilier, et ainsi investir dans un produit parfaitement adapté à sa situation patrimoniale et à ses objectifs.

Immobilier Locatif : à quel moment se lancer ?

L’investissement locatif est d’abord une réflexion qui doit être mise en perspective par rapport à son patrimoine existant. On réfléchit à un investissement locatif à partir du moment où l’on s’est déjà mis à l’abri.

C’est l’un des principes de base pour réussir son achat locatif. Cette mise à l’abri c’est notamment d’avoir déjà financé sa résidence principale. Ensuite, c’est d’avoir une épargne de précaution et d’autres supports d’épargne qui vont permettre d’assumer dans le temps l’investissement immobilier locatif qui n’est pas exempt de risques. L’immobilier est un marché qui n’est pas liquide, qui a des cycles et qui doit s’entendre dans une durée de détention longue.