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Des assurances de loyers impayés aux aides à la rénovation, nos conseils pour garantir, malgré la crise, la rentabilité de votre investissement.
Avec un bond de près de 50% sur un an, les appels passés par les locataires du privé à la ligne dédiée, par l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), aux soucis de règlement du loyer laissent augurer de sombres lendemains pour les bailleurs. Car, si le taux moyen d’impayés, de 3%, n’a pour l’heure pas bougé, cela pourrait n’être qu’un sursis, notamment dans le cas des locataires déjà fragiles, le paiement du propriétaire étant souvent la dernière dépense qu’un ménage en difficulté financière se résout à couper.
Quant aux bailleurs déjà concernés par de tels incidents, ils devront faire preuve de patience, la suspension de toute expulsion durant la trêve hivernale ayant été prolongée de deux mois, jusqu’au 1er juin prochain. Une indemnisation de ces propriétaires, privés de revenus, a toutefois été promise. Pour ne rien arranger, la réglementation thermique est en passe de considérablement se durcir : en 2023, la location des quelque 70000 logements classés G sur leur DPE (diagnostic de performance énergétique) sera en effet interdite. Et, d’ici 2028, ce sera au tour de ceux classés F, soit 1,6 million de biens supplémentaires. Retrouvez nos conseils pour maintenir, quoi qu’il arrive, le rendement et la valeur de votre bien.
Ne laissez pas filer les dettes locatives
En matière de loyers impayés, mieux vaut la négociation que la procédure d’expulsion, qui dure jusqu’à deux ans, pour une issue parfois incertaine. «Si le locataire a d’autres dettes, il pourra déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Pour le propriétaire, le risque est alors de voir sa créance effacée et la procédure suspendue, jusqu’à deux ans», avertit Gwendoline Da Costa Gomes, avocate spécialisée. Aux premières difficultés, tentez plutôt d’adopter un plan d’apurement prévoyant un report des paiements ou un rééchelonnement de la dette, au besoin validé par un conciliateur de justice.
Vous ne pourrez pas y ajouter d’intérêts de retard, toute pénalité de la sorte étant désormais abusive. Et n’aurez de toute façon pas le choix si votre locataire reçoit les APL ou, cas fréquent, si vous percevez directement ces allocations : leur maintien, pendant au moins six mois, est conditionné à la négociation d’un tel plan, et leur suppression creuserait vos pertes. Vous disposez d’ailleurs de trois mois pour prévenir la CAF (caisse d’allocations familiales), sous peine d’amende, dès que la dette atteint deux fois le montant brut du loyer.
Pour fixer l’échéancier, tenez compte de la baisse de revenus de votre locataire, sans trop étaler le remboursement. «Le calendrier adopté pourrait en effet servir de référence au juge si le locataire est finalement incapable de le respecter», note Coralie Gasquet, chargée de gestion immobilière à EDC, une association de défense des propriétaires. Dans le cas d’un locataire aux APL, trouver un accord équilibré est d’autant plus crucial que celui qui pourrait, sinon, être mis en place par la CAF s’étendra, par défaut, sur 36 mensualités.
Sollicitez le garant de votre locataire
Si, comme les deux tiers des bailleurs, vous avez fait signer une caution solidaire à l’entrée dans les murs, n’hésitez pas à tenir ce garant informé des difficultés du locataire. Son engagement vous donne en effet droit, au premier impayé, de lui réclamer votre dû. Pour bien faire les choses, adressez-lui la copie des documents envoyés au locataire (lettre simple de relance dans les jours suivant la date de règlement du loyer, puis mise en demeure, avant le commandement de payer), le tout sous quinze jours. «Attention, si un plan d’apurement est mis en place, la caution pourra alors contester les demandes de paiement», indique Roselyne Conan, directrice générale de l’Anil.
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