La question des prix de l’immobilier anime souvent les débats et les rêves de richesse ou de constitution de patrimoine pour nombres d’entre nous. On évoque souvent la question des prix de l’immobilier dans l’ancien et on oublie trop souvent que la valeur d’un bien immobilier repose sur des facteurs tangibles tels que le prix des matériaux, des matières premières et la rémunération des travailleurs qui construiront votre maison ou votre appartement.
Plus que jamais, il convient de réussir à faire la différence entre le prix de l’immobilier et la valeur intrinsèqued’un bien immobilier :
- Le prix de l’immobilier, c’est le prix affiché par le vendeur d’un bien immobilier ; C’est le fruit de l’offre et de la demande car le prix de l’immobilier ancien est principalement fonction de la capacité d’achat du candidat à l’investissement immobilier et donc des taux bas, de la croissance économique principalement.
- La valeur intrinsèque d’un bien immobilier, c’est le prix que vous devrez débourser pour reconstruire votre maison ou l’immeuble dans lequel vous habitez. La valeur intrinsèque d’un bien immobilier repose principalement sur des facteurs externes et notamment le prix des matières premières, des normes de construction et de l’évolution des salaires des ouvriers qui construisent votre maison.
Dans nombres de villes moyennes ou plus généralement dans les villes dans lesquelles le marché immobilier n’est pas tendu tant l’offre de terrains constructibles ou de logements est en adéquation par rapport à la demande, le prix de l’immobilier est assez proche de sa valeur intrinsèque.
Des prix de l’immobilier qui sont fonction du coût de construction des maisons dans les villes moyennes et dans les zones détendues.
Dans les zones non tendues, c’est donc le prix de construction d’une maison ou d’un appartement, et la qualité de la construction et des aménagements extérieurs, qui permettra de fixer l’évolution des prix de l’immobilier ancien.
Le prix du terrain à bâtir est la la variable d’ajustement entre l’offre et la demande. Lorsque la demande augmente, c’est le prix du foncier qui encaisse cette demande supérieure et voit son prix augmenter. C’est dans cette dynamique que nous vous exposions la très forte hausse du prix des terrains constructibles depuis quelques années (cf. « Immobilier : Très forte hausse du prix des terrains constructibles depuis 10 ans. »).
Dans ces villes, le potentiel de hausse des prix doit être relativement faible sauf mouvements démographiques violents qui auraient pour conséquence de tendre le marché (hausse de la demande forte dans un contexte d’offre faible). Néanmoins, les réserves foncières sont parfois tellement importantes que ce scénario de hausse des prix semble peu crédible en dehors de la hausse de la valeur intrinsèque liée à une hausse du niveau des normes et des prix de reconstruction.
Dans les zones détendues, l’obsolescence immobilière est forte et les maisons aux qualités dégradées par l’amélioration des nouvelles normes de constructions voient leur prix chuter. Au contraire, les maisons de belles qualités (construction de qualité et confort énergétique supérieur, aménagement extérieurs) voient leur prix s’apprécier car la faiblesse des taux de crédit immobilier améliore la capacité d’investissement des candidats acheteurs ; On assiste à une meilleure appréciation de la qualité dans le prix de l’immobilier.
