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Le HCSF vient de confirmer l’application obligatoire des règles d’endettement maximum dont le principe était posé depuis le début de l’année 2020. Dorénavant, ce ne sera plus qu’une simple recommandation faite aux banques, ce seront des ratios que les banques devront obligatoirement respecter sous peine de sanctions.
Il ne s’agit vraiment pas d’une surprise, tant il devenait évident que les dérives constatées depuis quelques mois n’étaient pas de nature à satisfaire le régulateur du crédit immobilier.
En effet, et ce malgré de nombreuses mises en garde, les banques continuaient d’accorder des crédits immobiliers, notamment locatif, en dehors de recommandation du HCSF. Le HCSF autorise jusqu’à 20% de crédits immobilier « non conformes ».
Pourtant, en avril 2021, les dossiers « hors normes » atteignaient 25.6% des crédits immobilier. Aujourd’hui, le HCSF communique sur un taux de 20.9% pour Juillet 2021.
Le mouvement de durcissement de l’accès au crédit immobilier est fort. Il est impossible de le nier.
Bref, pour espérer obtenir votre crédit immobilier locatif, vous allez devoir respecter les recommandations, devenues normes imposées par le HCSF :
- Un taux d’endettement, assurance emprunteur comprise, inférieur à 35%. Un taux d’endettement qui ne pourra plus être calculé selon la méthode du calcul différentiel (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif. ») ; Il va devenir quasi-impossible de se lancer dans l’immobilier locatif lorsque vous n’aurez pas remboursé le crédit immobilier de votre résidence principale.
- Une durée d’emprunt maximum de 25 ans.
- Une dérogation possible jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants. Ainsi, la part des crédits immobilier locatif ou résidence secondaire « Hors normes » sera limitée à 4%. Comme nous l’expliquions dans cet article « Immobilier : L’inévitable durcissement des conditions de crédit immobilier locatif. », la part des crédits non conformes à la recommandation était encore à 7% en Avril 2021 (contre un objectif à 4%).
Bref, les limites de l’endettement risque d’être rapidement atteinte d’autant plus que les banques vont devoir durcir les conditions d’octroi des crédits immobilier hors résidence principale si elles veulent respecter les normes devenues contraignantes du HCSF.
SCI à l’IS, SAS, LMP, … Des stratégies à utiliser pour contourner les normes d’endettement du HCSF ?
Aujourd’hui encore (ou du moins, jusqu’à hier) certaines banques continuaient d’appliquer les recommandations du HCSF avec une certaine légèreté. Il suffisait en effet de constituer une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, mais aussi parfois simplement à l’IR ou une SAS pour passer sous les radars des exigences du HCSF.
Pourtant, une lecture attentive de la notice d’application de la recommandation du HCSF semble devoir s’appliquer systématiquement, même lorsque le financement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR ou à l’IS ou même une SAS.
En effet, la recommandation initiale fait référence à l’article L313-1 du code de la consommation. Une lecture attentive de cet article semble indiquer que la norme HCSF s’applique au financement des locaux à usage d’habitation aussi bien par une personne physique que par une personne morale (quelque soit le régime d’imposition).
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