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Si vous comptez miser sur la pierre, l’année qui débute ne s’annonce pas sans risques, avec le spectre des impayés de loyers et la vacance locative. L’immobilier ancien pourrait tout de même tirer son épingle du jeu grâce à des aides à la rénovation accrues.
Les signaux d’alerte se multiplient pour les bailleurs. Qu’il s’agisse de ceux ayant investi depuis longtemps, et qui, avec la crise économique, vont voir bondir les impayés de loyer et la vacance locative, y compris s’ils avaient misé à travers des SCPI, ces fonds qui mutualisent la mise sur plusieurs immeubles. Comme de ceux qui s’apprêtent à le faire, confrontés de leur côté à la réticence des banques à financer les profils dépourvus d’apport personnel, ou dont le taux d’endettement excède 33%. Et pas sûr que le rebond économique espéré pour début 2021 résolve ces difficultés, car la solvabilité des locataires, individuels comme professionnels, a été sérieusement entamée.
Reste qu’avec des taux d’emprunt au plus bas, à 1,21% toutes durées confondues selon le baromètre Crédit Logement CSA, et un rendement, malgré les impayés, supérieur aux autres placements, la pierre a encore de quoi séduire. Mieux vaudra toutefois, dans les prochains mois, préférer l’ancien au neuf. Dans le cadre du plan de relance, les bailleurs auront en effet accès aux aides financières à la rénovation, durant au moins deux ans.
De quoi amortir les chantiers et valoriser son patrimoine. A l’inverse, le gouvernement cherche à réduire les aides accordées dans le neuf, via le bonus fiscal Pinel. Et alors que le choix reste étoffé dans l’ancien, il se restreint drastiquement dans le neuf, avec une chute de 40% des mises en vente entre janvier et septembre 2020, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Soit un déficit de 36.000 logements, que le secteur, même en cas de rebond, mettra longtemps à combler.
Logements anciens : placement qui devrait baisser
- Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
- Risque : de moyen à élevé
- Durée : dix ans minimum
Les espoirs de plus-values rapides sont en passe de s’envoler pour les investisseurs dans l’ancien. «Avec le deuxième confinement, qui a mis le marché immobilier à l’arrêt, la stabilisation des prix se confirme, notamment dans les 10 plus grandes villes», avertit le site MeilleursAgents. Pour ne rien arranger, le rendement à attendre sera rogné dans certaines de ces métropoles, comme Lyon (avec Villeurbanne), Grenoble, Bordeaux et Montpellier, dont les municipalités, après Paris et Lille, ont demandé la mise en place d’un plafonnement des loyers pour les cinq prochaines années. Rappelons que ce dispositif impose au loueur, pour les nouveaux baux ou ceux arrivant à échéance, de ne pas dépasser un plafond, de 20% seulement supérieur au loyer médian de la zone, ce dernier tenant compte de la surface et de l’année de construction.
La bonne nouvelle, c’est que le plan de relance a, pour la première fois, inclus les bailleurs au rang des bénéficiaires de MaPrimRénov, cette aide à la rénovation énergétique, dans une limite de trois logements. «Les devis signés depuis le 1er octobre dernier sont éligibles, mais les remboursements aux loueurs ne pourront commencer qu’en juillet 2021», précise Alain Dehaudt, directeur de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) de l’Oise.
Comme le montrenotre tableau ci-dessous, dans les zones tendues, ces subventions permettront d’amortir le chantier en trois à six ans, grâce aux hausses de loyer, plafonnées à 15%, permises à la relocation si le coût des travaux excède six mois de loyer. Et mieux vaudra prévoir une rénovation d’ampleur, permettant au logement d’obtenir une note énergétique autre que F ou G. Des aides additionnelles de 500 à 1.500 euros par logement sont en effet prévues dans un tel cas. Surtout, en dehors des zones tendues, cela permettra de fixer librement le montant de loyer entre deux locataires, toute hausse au-delà de l’indice de révision étant désormais interdite pour ces logements les plus mal notés. A signaler: seule une poignée de biens, et uniquement parmi ceux notés G, devraient finalement être interdits à la location en 2023.
Fiscalité : Si le total de vos revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000 euros par an, vous relevez du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an.
La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. L’impôt et les prélèvements sociaux sont ponctionnés sous la forme d’acomptes mensuels (ou, sur option, trimestriels), prélevés par le fisc, au montant calculé sur la base des revenus déclarés l’année précédente. Les plus-values sont taxées à 19% après un abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale après vingt-deux ans. Elles supportent aussi les 17,2% de prélèvements sociaux, après un autre abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération totale au bout de trente ans. Le patrimoine est également soumis à l’IFI, avec un seuil d’entrée et un barème identique à ceux de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
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