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En février 2021, France entière, la marge de négociation s’est établie à 5.5%, en moyenne.
Depuis le début de l’année, le rythme annuel de la hausse des prix ne ralentit pas dans l’ancien. Pour l’ensemble du marché de l’ancien, l’augmentation était de 7.0 % sur un an en février, contre + 5.0 % en 2020 à la même époque (+ 3.4 % en février 2019). Pour l’heure, rien ne vient freiner la hausse des prix constatée depuis le printemps 2019 : ni la crise sanitaire, ni deux confinements, ni leurs conséquences économiques et sociales, ni le resserrement de l’accès au crédit.
Partout, la transformation de la demande se renforce avec l’accentuation des difficultés des ménages modestes pour accéder au crédit et réaliser leurs projets immobiliers. Le déplacement de l’activité vers des produits de meilleure qualité et de localisation plus recherchée, donc plus chers, se renforce sur un marché en récession et contribue à l’auto entretien du mouvement de hausse.
La conséquence la plus spectaculaire de cette évolution reste une accélération des prix inconnue depuis le milieu des années 2000 sur le marché des maisons : + 8.5 % sur un an en février, contre + 5.5 % il y a un an (+ 3.5 % en février 2019). D’ailleurs, en dépit de l’affaiblissement saisonnier de la hausse des prix affichés en janvier 2021, les offres des vendeurs ne s’assagissent pas, écartant l’espoir d’une accalmie rapide sur le front des prix signés.
En revanche, le rythme de la hausse des prix des appartements s’est stabilisé à + 5.9 % depuis la fin de l’année dernière. L’impact du repli des prix dans les grandes villes (provoqué par le blocage du marché durant le 2ème confinement) se fait sentir, même si depuis le début de l’année les prix d’offre des vendeurs commencent à se redresser.
Affaiblissement des prix des logements neufs
Les marchés des logements neufs souffrent aussi de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques, alors que le resserrement du crédit pénalise fortement la demande des ménages modestes, en l’absence de soutien public à la primo accession.
Ainsi, après une longue période d’amplification de la hausse des prix des logements neufs, le rythme ralentit depuis le début de l’année. Néanmoins, pour l’ensemble du marché, l’augmentation sur un an est de 3.8 % en février 2021, contre + 2.8 % il y a un an. Mais au cours des trois derniers mois, les prix ont baissé sur l’ensemble du marché : ce qui est inhabituel à cette période de l’année.
Poursuite de la hausse dans les grandes villes
Pour le 7ème mois consécutif, les augmentations des prix des appartements anciens se constatent dans la totalité des villes de plus de 100 000 habitants. Et dans près des 3/4 des grandes villes, la hausse connaît une nouvelle accélération : cette dernière est sensible dans 12 % des grandes villes (Clermont-Ferrand, Le Mans, Metz, Rennes et Saint-Etienne). Aussi une hausse des prix de plus de 10 % sur un an s’observe dans 35 % des grandes villes (contre 18 % en février 2019) : et la hausse est au moins égale à 5 % dans 78 % d’entre elles (contre 47 % il y a deux ans).
Néanmoins, le rythme de la hausse fléchit lentement (de l’ordre de 1 point depuis la fin de l’automne dernier) dans 12 % des grandes villes (Amiens, Argenteuil, Bordeaux, Lille et Villeurbanne). Le ralentissement est même un peu plus prononcé (de l’ordre de 2 points) dans 15 % des grandes villes (Besançon, Caen, Dijon, Nancy, Perpignan et Saint Denis).
Lorsque la hausse ralentit, comme cela est le cas à Paris, c’est essentiellement en réponse au blocage du marché constaté lors du choc du 2ème confinement. Mais depuis janvier, la demande s’est (un peu) ressaisie et la baisse des prix affichés et signés observée en novembre (et encore en décembre) a cédé la place à une remontée, compensant presque toujours au moins la chute provoquée par le confinement.
Une fin d’hiver morose
En novembre dernier, le marché a été déstabilisé par la mise en œuvre du 2ème confinement : après le choc du printemps, le nombre de compromis signés avait reculé de 35 % en un mois. Puis la demande s’est ressaisie en décembre (+ 24 % en un mois), sans toutefois permettre à l’activité de renouer avec le dynamisme de l’année 2019.
Dès le début de l’année 2021, le marché de l’ancien a alors été affecté par la montée des incertitudes (sanitaires, économiques et sociales). La demande ne parvient donc pas à se remettre des chocs de 2020. D’autant que les décisions prises par la Banque de France depuis décembre 2020 n’ont pas desserré l’accès au crédit : le nouveau recul de la production de crédits constaté en janvier, puis en février en témoigne.
Aussi, alors qu’habituellement la demande se redresse en février (en moyenne depuis le début des années 2000, + 13 % entre janvier et février), l’activité ne réussit pas à décoller : elle recule même encore de plus de 3 % sur un mois. Et en trimestriel glissant, elle baisse de 1.9 % en glissement annuel. La mise en œuvre du 3ème confinement, même territorialisé, ne devrait pas permettre au marché de rebondir.
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