Le risque d’insolvabilité d’un locataire est l’un des principaux soucis que doivent affronter les bailleurs. Pour s’en prémunir, certaines étapes initiales, indispensables, doivent être respectées.
Le risque d’insolvabilité d’un locataire, l’un des principaux soucis que doivent affronter les bailleurs, a été amplifié avec les conséquences économiques et sociales de la crise sanitaire – hausse du chômage, forte baisse de revenus ou défaillances d’entreprises dans certains secteurs très touchés.
Tout propriétaire bailleur doit connaître la capacité financière de ses futurs locataires pour éviter de se retrouver dans des procédures d’expulsion à la fois pénibles, longues et au résultat incertain. Dans le cas d’un investissement locatif à crédit, cette solvabilité du locataire est décisive car le loyer mensuel rembourse en partie l’emprunt bancaire effectué.
Une liste limitative de justificatifs
Depuis 2015, la loi fixe une liste limitative de pièce justificatives que tout bailleur est en droit de demander aux candidats locataires ainsi qu’à leur caution, lorsque le bailleur en demande une. Le bailleur choisit, dans cette liste, les documents qu’il souhaite demander au locataire et, le cas échéant, à son garant, pour vérifier leur identité, leur adresse antérieure, leur activité professionnelle et leurs ressources.
En revanche, il n’est pas autorisé à solliciter des pièces qui ne figurent pas dans cette liste légale, et s’expose à des sanctions s’il le faisait – en l’occurrence, une amende administrative qui peut atteindre 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale.
Cette liste de pièces justificatives exigible s’impose lorsque le logement, loué vide ou en meublé, constitue la résidence principale du locataire. En revanche, si le logement est loué à titre de de résidence secondaire ou de logement de fonction, elle ne s’impose pas.
La liste de documents comprend désormais une photocopie des trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition, indispensable notamment si le locataire n’est pas salarié. S’y ajoute une attestation d’emploi pour savoir si le candidat est en CDD ou CDI, ou un certificat de location établi par l’ancien bailleur qui prouve que le locataire était à jour dans ses paiements de loyers.
Le bailleur peut aussi demander le relevé d’identité bancaire du candidat pour savoir si celui-ci a un compte bancaire. Mais la loi interdit au bailleur de demander certains documents au candidat notamment sa photo d’identité, une copie de son relevé de compte bancaire ou postal, sa carte d’assuré social, une attestation de bonne tenue de compte bancaire, etc.
Des revenus trois fois supérieurs au loyer
Après la réception des candidatures, le premier filtre est celui de la vérification des revenus du candidat à la location.
La règle générale communément admise est que les revenus du locataire doivent être trois fois supérieur au loyer pour éviter l’insolvabilité, mais en pratique, ce ratio est souvent revu à la baisse jusqu’à 2,5 fois voire 2 fois supérieur au loyer.
Cela dépend aussi, dans certains cas, de la caution, lorsqu’il s’agit par exemple d’un étudiant dont le loyer est en réalité payé par ses parents. Un candidat avec peu de dépenses peut d’ailleurs souvent payer son loyer plus facilement qu’un candidat avec des revenus plus élevés, mais ayant beaucoup de dépenses à assumer.
Un contrôle minutieux
Mais il faut surtout contrôler les justificatifs du candidat locataire pour éviter de se faire abuser par des documents falsifiés.
Pour éviter une falsification des documents, il est judicieux d’exiger de voir les originaux afin de les comparer aux photocopies que le candidat présentera. En effet, il est très facile de se procurer de faux documents sur Internet, ou de les falsifier à l’aide de divers logiciels très courants, pratique malheureusement trop fréquente.
Le bailleur pourrait aussi recouper les différents justificatifs pour déterminer leur cohérence, en contactant l’employeur ou le précédent propriétaire du candidat.
Mais c’est une pratique intrusive et délicate, qui ne créerait pas un bon climat de confiance dans la relation initiale, et, dans la pratique, peu de bailleurs y recourent. Mieux vaut donc d’abord vérifier l’avis d’imposition.
