Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?


Pour se prémunir contre le risque d’insolvabilité d’un locataire, certaines vérifications préalables à la signature du bail sont recommandées.

Pour éviter les abus, la liste des justificatifs exigibles par un propriétaire ou une agence immobilière aux potentiels locataires est prévue par décret.

Le risque d’insolvabilité des locataires fait partie des pires difficultés que doivent affronter les propriétaires ayant mis leur bien en location. D’autant que la taxe foncière sera, elle, due, tout comme les mensualités de remboursement (en cas d’achat du logement à crédit), même si les revenus ne sont pas au rendez-vous… C’est pourquoi il est essentiel de connaître et de vérifier la capacité financière de ses futurs locataires, avant de signer le bail. Ne serait-ce que pour éviter les complexes, longues et difficiles procédures d’expulsion. La souscription d’une Garantie des loyers impayés (GLI) est en outre conseillée.

Quel est le bon niveau de revenus ? Et comment s’en assurer ?

La solution la plus utilisée pour contrôler la solvabilité d’un locataire est de réclamer des justificatifs de revenus, et de filtrer les candidatures en fonction des capacités financières des personnes qui ont manifesté leur intérêt pour le logement.

Ici, on applique la même règle que pour les emprunts: de préférence, les revenus individuels du locataire (ou cumulés pour un couple ou des colocataires) doivent être trois fois supérieurs au loyer, charges comprises. Et ce, afin de laisser un reste à vivre suffisant, et de prévenir les situations critiques d’insolvabilité. Ceci dit, en cas de trop faible demande, il est possible d’abaisser le ratio à un niveau juste deux fois supérieur au loyer.

Certes, il existe des cas particuliers. Notamment celui des étudiants qui bénéficient de l’aide financière de leurs parents, et d’une probable caution. Le cas échéant, les revenus de leurs proches ajoutés à l’engagement de ceux-ci à prendre en charge les dettes locatives vont changer la donne et abaisser le critère d’entrée dans le logement. A contrario, certains candidats auront des revenus élevés, mais aussi beaucoup de charges et dépenses pérennes à assumer. Il faut donc moduler le ratio selon les situations…

Et surtout, il est difficilement envisageable de se fier à la seule parole des candidats. Des documents justificatifs (bulletins de salaire et avis d’imposition) doivent être exigés puis analysés en détail, pour s’assurer de la véracité des déclarations.

Quels documents pouvez-vous demander aux candidats ?

Suite à l’abus de quelques agences immobilières particulièrement intrusives dans leurs demandes, la réglementation française fixe désormais une liste précise de justificatifs pouvant être réclamés, prévue par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

Le propriétaire peut choisir parmi cette liste le ou les documents utiles à demander à son futur locataire et/ou à la caution de ce dernier. Les justificatifs autorisés sont notamment ceux permettant de vérifier l’identité, la précédente adresse, les ressources, et l’activité professionnelle. Il s’agit surtout des photocopies des (seulement trois derniers) bulletins de salaire, et/ou du dernier avis d’imposition. Une attestation de l’entreprise confirmant que le locataire dispose bien d’un CDI ou CDD, ainsi qu’un certificat de l’ancien bailleur du locataire confirmant qu’il était bien à jour du paiement de ses loyers avant de partir sont aussi exigibles.

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