L’immobilier locatif à crédit, quand les taux sont bas
L’investissement en immobilier locatif est également une piste à étudier.
– Il peut être financé en partie, voire en totalité, à crédit. Ce qui en fait son principal intérêt par rapport à un placement financier. Il serait dommage de ne pas en profiter si vous avez la possibilité d’emprunter. Car lorsque le rendement locatif est supérieur au taux du crédit, s’endetter permet d’améliorer la rentabilité de votre investissement. C’est ce qu’on appelle « l’effet de levier » du crédit. Plus la part financée à crédit et le différentiel entre coût du crédit et rendement locatif sont importants, plus la rentabilité de votre investissement sera élevée. De plus, l’effet de levier financier se double d’un effet de levier fiscal.
– Les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’achat sont déductibles de vos revenus locatifs. Et ce, quel que soit le mode d’imposition de vos loyers (revenus fonciers si vous louez vide ; bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si vous louez en meublé). Attention, ils ne sont pas déductibles si vous êtes imposé selon un régime micro (microfoncier ou micro-BIC).
– En revanche, ne comptez pas trop sur les différents dispositifs fiscaux en faveur de l’immobilier locatif, en particulier le dispositif Pinel pour l’acquisition d’un logement dans le neuf. L’attrait de la « carotte fiscale » s’avère souvent contre-productif. C’est en tout cas la conclusion à laquelle est parvenue l’Inspection générale des finances qui, dans un rapport publié en novembre 2019, met en garde les particuliers contre la réduction d’impôt « qui semblemasquer dans la moitié des cas un rendement net global négatif au bout de 9 ans. «
Le + Pleine Vie : Il est important d’être sélectif dans le choix de votre investissement. Un placement immobilier locatif n’est pas un placement comme les autres. Il est peu liquide et il comporte des risques particuliers : risque de malfaçons si vous achetez un logement neuf ou sur plan ; risque d’impayés ; risque de vacance prolongée entre deux locataires…
La « pierre papier », pour accéder au patrimoine immobilier via une SCPI
Si vous ne voulez pas avoir à supporter les contraintes de la gestion locative, vous pouvez jeter votre dévolu sur des parts de Société civile de placement immobilier (SCPI).
– Avec une mise de fonds plus faible qu’un investissement classique, la « pierre papier » permet d’accéder d’emblée à un patrimoine immobilier diversifié. En effet, le volume des capitaux gérés par la SCPI lui permet de répartir ses investissements sur plusieurs biens. Les impayés de loyers sont alors répartis entre tous les porteurs de parts et n’affectent que très modestement la rentabilité de l’ensemble.
– Autre intérêt des SCPI, elles permettent d’investir dans le secteur de l’immobilier professionnel (bureaux, murs de boutiques, centres commerciaux… ), peu accessible en direct. Or, ce secteur présente la particularité d’offrir de meilleurs rendements que l’immobilier d’habitation.
Le + Pleine Vie : En cas de besoin d’argent, vous pouvez toujours revendre une partie de vos parts de SCPI, ce qui serait difficilement envisageable avec un bien immobilier classique.
À savoir : Si le succès des SCPI ne se dément pas depuis plusieurs années, leur rendement n’est pas garanti ; il a même tendance à s’effriter. Au final, l’abondance de la collecte pourrait se retourner contre les SCPI elles-mêmes, si elles peinent à trouver de nouveaux locaux attractifs dans lesquels investir.
