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La crise sanitaire a accéléré la mutation du marché immobilier. Pour les investisseurs malins, les opportunités ne manquent pas. Quatre bons plans accessibles au plus grand nombre, avec ou sans capital de départ, pour gagner dans la durée jusqu’à 10% de rendement !
Après un millésime 2021 record en termes de nombre de transactions (1.208.000 en août 2021 sur douze mois glissants, selon les Notaires de France), d’évolution des prix et de taux des crédits immobiliers, 2022 sera une année de changements avec l’élection présidentielle aux aspirations immobilières encore inconnues et la mise en place de dispositions récentes aux conséquences variées pour les propriétaires bailleurs.
Bref, le marché immobilier évolue à vitesse grand V, ce qui crée des opportunités.
L’attractivité des villes moyennes
Investir dans les grandes métropoles, c’est la certitude de profiter d’une demande locative élevée et de prix qui se valorisent au fil des années. Revers de la médaille, comme les prix sont élevés, que les loyers progressent peu et sont de plus en plus encadrés, la rentabilité ne dépasse pas 5%.
Pour gagner plus (jusqu’à 10%!), il faut investir dans une ville qualifiée de «moyenne». La cote y est plus raisonnable, bien qu’en hausse, et les loyers n’y sont pas encadrés.
Que ce soit un investissement avec une visée patrimoniale ou de rentabilité, privilégiez les quartiers proches des transports et des lieux de vie compatibles avec la clientèle que vous ciblez (étudiants, jeunes actifs, familles…).
Surtout, proposez un appartement en bon état et conforme à la nouvelle réglementation du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Vous éloignerez ainsi le risque de vacance locative plus prononcé dans ces villes.
Des taux de crédit toujours aussi bas
Les conditions de financement restent encore très attrayantes. «Au premier trimestre, on pourrait aller vers une hausse des taux de 5 à 10 centimes, explique Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. En cause l’évolution des taux de l’OAT et le besoin pour les banques de reconstituer leurs marges.»
Cette hausse ne devrait pas pénaliser la majorité des emprunteurs car, précise-t-elle, «la production de crédits devrait être identique à celle de 2021, les objectifs des banques restant ambitieux. Mais elles se montreront plus vigilantes, plus précautionneuses pour les crédits qu’elles octroient. Il doit y avoir une logique entre le projet et le profil client : son âge, sa profession, son patrimoine, sa situation familiale».
Pour être les premiers à investir, il faudra avoir un dossier de financement bien avancé et qui satisfait aux exigences imposées par le HCSF. À compter du 1er janvier 2022, le taux d’effort des emprunteurs ne peut plus excéder 35% et la durée du prêt ne doit plus dépasser vingt-cinq ans. Des contraintes qui imposent un apport suffisant et important, d’au moins 10% du montant de l’opération.
Des biens énergivores à prix cassé
La mise en place du nouveau DPE, plus contraignant pour les propriétaires bailleurs, commence à avoir des effets sur le marché. Depuis janvier 2021, lors de la relocation ou du renouvellement du bail, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des logements classés F et G en zone tendue.
En janvier 2023, il sera interdit de louer des logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWhep/m²/an (en énergie finale). Et d’autres restrictions locatives sont prévues à partir de 2025.
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