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Mettre en location un bien immobilier ancien reste la formule la plus simple pour profiter de la rentabilité de la pierre. Studios, parkings, maisons… nos conseils pour investir malin.
Moins cher que le neuf (de 20 à 30%) et plus abondant sur le marché, l’ancien reste le placement immobilier préféré des investisseurs. Certes, viser un logement déjà rénové (sans travaux déductibles) pour le louer non meublé n’est pas forcément le plus intéressant en matière de rentabilité. Mais la formule a l’avantage de la simplicité et donne accès à un choix de biens plus étendu, allant du studio au parking, sans oublier les grandes surfaces, en particulier les maisons, dont l’attractivité a été renforcée par la crise sanitaire.
Studios
Éloignez-vous des hypercentres, les prix au mètre carré y sont devenus exorbitants. Forte demande locative, rentabilité élevée (4 à 6% l’an) : les studios ne manquent pas d’atouts. La mise démarre à 50 000 euros en région, à condition de s’éloigner des hypercentres où le prix du mètre carré est devenu dissuasif (à Paris, il excède 12 000 euros !). Attention aussi à ne pas sélectionner des candidats trop instables (étudiants, intérimaires…), en quête d’un toit pour seulement un ou deux ans, ce qui vous obligerait à de fréquentes réfections.
Un inconvénient qui affecte moins les deux ou trois-pièces : les locataires restent assez longtemps (quatre ans en moyenne) et, dans le cas de couples avec enfants, sont généralement plus soucieux de la bonne tenue du logement. Mais le prix d’acquisition est bien plus important.
Parkings
En centre-ville et dans les vieux quartiers, La rentabilité de ce placement est garantie. Malgré le développement des transports en commun et la concurrence croissante des parcs publics, investir dans un parking (garage, box ou quelques mètres carrés dans une cour d’immeuble) est presque toujours un bon placement. L’éventail des prix est très ouvert : comptez entre 15 000 et 20 000 euros en région, et jusqu’au double ou au triple à Paris ; mais les loyers sont en conséquence, ce qui garantit une rentabilité de 5 à 7% par an, très supérieure à celle de la plupart des autres produits immobiliers.
Evitez les abords des gares et les quartiers récents, bien dotés en parkings. Prospectez plutôt les centres-villes et les zones anciennes où se garer est devenu un casse-tête, en privilégiant les places pouvant accueillir de gros véhicules. Et n’oubliez pas que, avec l’essor des modèles électriques, la présence de bornes d’alimentation sera bientôt indispensable.
Maisons
Attractif, surtout si l’on investit dans des habitations excentrées et de taille modeste. Résider dans une maison, c’est aujourd’hui l’idéal pour 85% des Français. Ce type de bien se loue facilement, et les occupants – souvent des familles aisées – s’installent pour des années, prennent soin des lieux et paient leur loyer rubis sur l’ongle. Un investissement sûr, donc, mais pas toujours rentable, car les prix sont élevés. A Paris, n’y pensez même pas. La parade ? Privilégier les biens excentrés et de petite taille (de 80 à 110 mètres carrés). De quoi limiter votre mise à 150 000 ou 200 000 euros et vous assurer plus de 3% de rendement.
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