Les petites surfaces gardent l’avantage dans la plupart des villes

D’après les calculs de Meilleurs Agents, il n’y a qu’à Lyon, Villeurbanne et Nice où la rentabilité d’une grande surface fait jeu égal avec celle d’un T1.

Meilleurs Agents, leader de l’estimation en ligne des prix immobiliers, a pu vérifier que la rentabilité locative d’un studio est plus intéressante que celle d’un grand appartement dans les principales villes de France, à quelques exceptions près. Sur 51 grandes villes passées au crible, Meilleurs Agents a calculé que la rentabilité brute moyenne d’un T1 est de 6,2%, soit supérieure de 1 point par rapport à la rentabilité moyenne brute d’un appartement de 4 pièces ou + qui est de 5,2%.

Quelques exceptions

Bien connue des investisseurs, cette différence s’explique par le fait que les loyers au m² sont en moyenne 86% plus élevés pour un T1 que pour un T4 ou + alors que le prix moyen au m² des petites surfaces n’est que 32% supérieur à celui des grandes surfaces. Le constat est d’autant plus marqué que la rentabilité locative d’un bien de type T1 est ici calculée sur 10 mois (locations étudiantes) tandis que celle pour un T4 est établie sur une période de 12 mois (bail long). Avec des petites surfaces, l’investisseur a aussi l’avantage de ne consacrer qu’un petit budget, à partir de 30.000 € (hors frais de mutation) pour les villes les plus abordables.

D’après les calculs de Meilleurs Agents, ces écarts sont particulièrement favorables à Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges où la rentabilité d’un studio peut même dépasser d’environ 2 points celle d’une grande surface. Il n’y a qu’à Lyon, Villeurbanne et Nice où la rentabilité d’une grande surface fait jeu égal avec celle d’un T1. Dans ces trois villes, l’écart des loyers entre les T1 et les T4+ est en effet relativement faible. A Bordeaux, Nantes, Marseille, Mérignac et Strasbourg, l’avantage en faveur des studios est par ailleurs mineur avec seulement 0,3 point de rentabilité supplémentaire.

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