Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?

Nous poursuivons notre série d’articles consacrés au taux de rendement interne de l’investissement immobilier locatif avec l’investissement immobilier locatif en PINEL.

Il s’agit du troisième article de cette série :

L’investissement locatif en loi PINEL, c’est l’achat d’un bien immobilier neuf situé dans une zone réputée comme en tension locative. Ainsi, contrairement à l’investissement locatif dans l’ancien, l’achat neuf permettra de bénéficier de frais de notaire à un taux réduit de 2.50% (contre 7.50% en moyenne pour l’achat dans l’ancien), mais l’acquisition sera soumise à la TVA au taux de 20%.

Simulation d’investissement immobilier locatif avec déficit foncier.

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

  • Bien immobilier : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 166 666€ HT, c’est à dire 200 000€ TTC. Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation. Le loyer sera de 650€ par mois (contre 800€ / mois pour les simulations précédentes) ;
  • Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

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Annuité Dont capital Dont intérêts Capital restant
1 10137 8065 2072 172135
2 10137 8158 1980 163977
3 10137 8252 1886 155726
4 10137 8346 1791 147379
5 10137 8442 1695 138937
6 10137 8540 1598 130397
7 10137 8638 1500 121759
8 10137 8737 1400 113022
9 10137 8838 1300 104185
10 10137 8939 1198 95246
11 10137 9042 1095 86204
12 10137 9146 991 77058
13 10137 9251 886 67806
14 10137 9358 780 58449
15 10137 9465 672 48984
16 10137 9574 563 39410
17 10137 9684 453 29726
18 10137 9795 342 19930
19 10137 9908 229 10022
20 10137 10022 115 0

2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif

Comme vous pourrez le constater dans le tableau ci dessous, la loi PINEL permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de 2% par année pendant les 9 premières années de location, puis une réduction d’impôt de 1% pendant les trois années suivantes (années 10, 11 et 12).

En revanche, les loyers perçus seront imposables après déduction des intérêts d’emprunt et des charges de propriété (forfait de 20% dans la simulation comprenant la taxe foncière, et autres charges de copropriété).

Vous noterez que nous considérons un loyer de 680€ alors même que le loyer était de 750€ dans les simulations dans l’ancien. Il s’agit de prendre en, probablement de manière exagérée, la minoration de loyer imposée par la loi PINEL.

Les revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Loyer Intérêts Charges déductibles Revenu foncier
1 7800 2072 1560 4168
2 7878 1980 1576 4323
3 7957 1886 1591 4480
4 8036 1791 1607 4638
5 8117 1695 1623 4799
6 8198 1598 1640 4961
7 8280 1500 1656 5124
8 8363 1400 1673 5290
9 8446 1300 1689 5457
10 8531 1198 1706 5626
11 8616 1095 1723 5798
12 8702 991 1740 5970
13 8789 886 1758 6145
14 8877 780 1775 6322
15 8966 672 1793 6501
16 9056 563 1811 6681
17 9146 453 1829 6864
18 9238 342 1848 7048
19 9330 229 1866 7235
20 9423 115 1885 7423

Calcul de l’impact fiscal – calcul de la réduction d’impôt

Excédent CUMUL Revenu foncier imposable Réduction d’impôt PINEL Impact fiscal
1 0 0 4168 4104 -2137
2 0 0 4323 4104 -2064
3 0 0 4480 4104 -1990
4 0 0 4638 4104 -1915
5 0 0 4799 4104 -1839
6 0 0 4961 4104 -1763
7 0 0 5124 4104 -1685
8 0 0 5290 4104 -1607
9 0 0 5457 4104 -1528
10 0 0 5626 2052 604
11 0 0 5798 2052 684
12 0 0 5970 2052 766
13 0 0 6145 0 2901
14 0 0 6322 0 2984
15 0 0 6501 0 3068
16 0 0 6681 0 3153
17 0 0 6864 0 3240
18 0 0 7048 0 3327
19 0 0 7235 0 3415
20 0 0 7423 0 3504

Comme vous le constatez, l’investissement PINEL permet de réduire l’impôt sur le revenu pendant les 9 premières années de l’investissement. Après, en l’absence de réduction d’impôt, le revenu foncier est imposable au taux de 30% + 17.20% = 47.20%.

Le TRI est alors potentiellement très élevé pendant les 9 premières années puis se dégrade au delà. Certains pourraient être tenté d’en déduire qu’il faut vendre l’immeuble après 9 ans. Il s’agit là d’une erreur manifeste car il pourrait être constatée une moins-value. N’oubliez pas qu’acheter un bien immobilier PINEL, c’est payer 20% de TVA lors de l’achat.

La TVA, ce sont des frais, du vent. Il faut donc que les prix de l’immobilier augmente pour effacer cette moins value potentielle. 9 ans, semble un délai trop court et peu raisonnable.

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