Fermetures administratives et mesures sanitaires mettent à mal l’activité des résidences services et privent les propriétaires de précieux revenus. Mais des solutions existent. Le Revenu vous en propose trois.
On peut y lire régulièrement que «vous êtes à l’abri de tout loyer impayé, car vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence étudiante», ou qu’«investir dans une résidence service, c’est l’assurance pour tout investisseur de s’engager sur un marché porteur et bénéficier de loyers garantis, grâce à la signature d’un bail commercial».
Des accroches publicitaires qui aujourd’hui font grincer des dents car à la suite des fermetures administratives imposées en 2020 et 2021, beaucoup de propriétaires ont appris qu’ils devraient renoncer à tout ou partie de leurs revenus.
Les solutions qui s’offrent à eux pour stabiliser leur situation patrimoniale.
Accepter la proposition d’abandon de loyers de l’exploitant
Des milliers de propriétaires n’ont pas perçu de loyers lorsque les résidences ont été fermées durant les mois de confinement et parfois plus selon les situations. La décision des exploitants de ne pas régler tout ou partie des sommes dues aux investisseurs met ces derniers en difficulté. Les loyers qu’ils perçoivent en temps normal complètent leur pension ou leur permettent de rembourser le prêt souscrit pour financer le bien.
Contraints par ce manque à gagner important, de nombreux propriétaires n’ont d’autres solutions que d’accepter les propositions faites par les exploitants.
«Dès le début de la crise, il y a eu des rencontres entre propriétaires et gestionnaires. La solution proposée a été de supprimer les loyers durant les mois de confinement (quatre mois en 2020 et un mois en 2021), avec des propositions un peu différentes d’une résidence à l’autre», précise Pascale Jallet présidente du SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme).
Me Jacques Gobert, avocat à Marseille, confirme : «Le montant des impayés de loyers est variable en fonction de la résidence concernée c’est-à-dire de sa situation mer, montagne, ville, campagne et de ses caractéristiques propres en 2020 et 2021. À titre d’exemple en 2021, Odalys aurait payé 100% des loyers pour les résidences situées à la mer et pour les résidences étudiantes. Pour les autres résidences, (exemple à la montagne), les taux de paiement varient.»
Pour le groupe Pierre & Vacances, il y a eu des avenants au contrat. L’un proposant un abandon de loyers de 7,5 mois, plus des bons de séjour.
Un second proposant de concéder cinq mois de loyers. «Les propriétaires, dans une large majorité, ont trouvé un accord en choisissant entre ces deux options», affirme Me Jacques Gobert. «Certains exploitants accompagnent les propositions de contrepartie : allongement de la durée du bail, plus de séjours propriétaires, formules de retour à meilleure fortune pour 2023-2024», précise le SNRT.
Rejoindre une association de défense des copropriétaires
Mais ces propositions ne conviennent pas forcément à tous les investisseurs. Trop souvent la décision aurait été prise de manière unilatérale. Pour certains, les suppressions de revenus ne correspondraient pas à la réalité de la situation. La résistance des propriétaires s’organise résidence par résidence en créant ou en rejoignant des associations de copropriétaires. Concrètement les actions de ces structures sont multiples.
En temps de crise, et en temps normal, elles consistent à récupérer des documents indispensables (article L321-2 du Code du tourisme), négocier avec les exploitants, agir en justice, mutualiser les frais…
Des associations sont épaulées par la Fédération nationale des associations de propriétaires en résidences de tourisme et résidences gérées (FNAPRT). Se regrouper permet de faire remonter les difficultés des uns et des autres, de se faire entendre et de décupler le poids des demandes.
