Viager : quels sont les frais lors de la vente et après celle-ci ?

Le vendeur ne supporte que le prix des bilans et diagnostics obligatoires lors de toute cession immobilière, ce qui représente en tout quelques centaines d’euros. Il n’a rien d’autre à régler.

Une fois la vente réalisée, la pratique du marché veut que le crédirentier assume les charges locatives, c’est-à-dire la taxe d’habitation, les charges courantes et les petites réparations. L’acheteur nu-propriétaire, débirentier, doit honorer les taxes foncières et les dépenses de gros travaux lorsqu’elles sont nécessaires, ainsi qu’une partie des charges non locatives s’il s’agit d’un appartement en copropriété. Mais attention : la loi n’encadre pas cette distinction. C’est donc le contrat de vente qui doit stipuler la répartition des différentes dépenses entre les deux parties, et il est indispensable qu’il soit très précis pour éviter toute interprétation et tout conflit. Le pire serait ainsi que les deux parties se disputent l’imputation de gros travaux qui ne pourraient, de ce fait, être réalisés rapidement, entraînant une dégradation des conditions de vie pour le vendeur, ou une baisse de la valeur du bien pour l’acheteur.

Si la vente est réalisée au profit d’un investisseur institutionnel, il est fréquent qu’une part plus importante de charges doive être assumée par le vendeur. Le contrat peut par exemple prévoir que la taxe foncière et certaines réparations importantes seront financées par ses soins. C’est un point très important à éclaircir, surtout si le logement est ancien et susceptible de nécessiter de tels travaux (changement d’une chaudière, réfection de la toiture…). Le montant de telles réparations peut être très élevé. Les personnes qui désirent vendre en viager n’ont ainsi pas intérêt à s’arrêter aux seuls montants de capital et de rente proposés. Il faut impérativement étudier aussi les conditions imposées par l’acheteur pour ces différents postes de dépenses. La comparaison n’est donc pas aisée.