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Un dégonflement de bulle immobilière est-il possible en France ? se demande Marc Touati dans cet article publié sur le site du magazine Capital (Source Capital.fr ici)
« Même si la situation chinoise est évidemment bien différente de celle qui prévaut en France, elle rappelle néanmoins une réalité incontournable, en l’occurrence celle de la soutenabilité de la dette. En effet, la dette est souvent saine. Elle permet par exemple à un particulier d’acheter sa maison. S’il n’était pas possible de s’endetter, seuls des ménages très aisés seraient propriétaires. De même, une entreprise s’endette pour pouvoir investir et embaucher, de manière à se développer, gagner des parts de marché et générer du profit.
En revanche, ce qui est beaucoup plus problématique, c’est lorsque cette dette ne génère pas suffisamment de croissance, donc d’activité, de business ou encore de revenus, simplement pour assurer le paiement annuel des intérêts de la dette ou encore le remboursement du capital. Dans ce cas, pour assurer ce dernier, il faut encore augmenter son endettement, qui devient alors explosif et se transforme en surendettement. Pire, cette situation finit par obliger le surendetté à vendre ses actifs, son patrimoine immobilier, voire ses propres biens, avec, en bout de course, la faillite. Le problème n’est donc pas la dette, mais la capacité de l’endetté à la rembourser, c’est-à-dire à la rendre supportable.
Dans ce cadre, compte tenu des niveaux des prix immobiliers hexagonaux qui ont continué de flamber, malgré la faiblesse des revenus, mais aussi de l’explosion de l’endettement des ménages français (à plus de 100 % de leur revenu disponible, un record historique), un dégonflement de la bulle immobilière française est inévitable. Une dernière question s’impose alors en guise de conclusion :
Une simple reconnexion entre ces derniers et le revenu des ménages justifierait une baisse d’environ 20 %. Il s’agit évidemment là d’un recul théorique, qui dépendra finalement de l’évolution des taux d’intérêt des obligations d’Etat et des crédits au sens large. Si ceux-ci continuent d’augmenter comme ils le font depuis quelques semaines, ce qui, selon moi, est très probable, alors, oui, la baisse des prix immobiliers sera au rendez-vous.
Une baisse qui pourrait d’ailleurs s’avérer salutaire dans la mesure où elle permettra de resolvabiliser la demande et de permettre à de nombreux Français de se porter acquéreurs de leur logement. A tout chose, malheur est bon… »
Pour Marc Touati, les prix de l’immobilier sont trop élevés et ils devraient baisser de 20 %. Cela fait longtemps que Marc le dit et pourtant les prix ont plus augmenté de 40 % dans ce laps de temps que baissé de 20 % !
N’y voyez pas une critique bête et méchante de l’analyse de Marc, car fondamentalement il a complètement raison.
Les prix de l’immobilier sont trop hauts et ce serait sain qu’ils baissent.
Pourtant ils montent encore.
Pourquoi ?
Parce que les taux restent bas. Si bas, que cela permet d’absorber la hausse des prix, mais que surtout cela draine une épargne importante vers l’immobilier et une présence des investisseurs.
Tant que les taux ne montent pas un peu. Tant qu’il n’y a pas d’autres placements un peu rémunérateurs avec effet de levier (la dette est un effet de levier) tant que les inquiétudes sont élevées, il y a peu de raison d’imaginer une baisse de 20 %. On peut même imaginer une hausse des prix s’il y a un mouvement de panique sur la solvabilité des banques.
Pour le moment établir des prévisions sur le marché immobilier est très difficile pour ne pas dire impossible.
Alors dans tous les cas soyez prudents et maîtrisez votre endettement.
Ne vous lancez pas dans un projet immobilier si vous êtes un peu fragile financièrement ou professionnellement et travaillez bien votre projet, notamment les travaux nécessaires.
Charles SANNAT
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