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La location meublée dans l’ancien reste toujours attrayante malgré des règles devenues plus rigides.
La location meublée à titre de résidence principale a longtemps été régie par un principe de liberté contractuelle entre le bailleur et son locataire : en clair, le propriétaire dictait ses conditions. Mais la loi Alur, adoptée en 2014, a imposé des règles plus strictes, visant à mieux protéger les droits de l’occupant. Globalement, locations vides et meublées sont désormais soumises aux mêmes obligations légales, concernant notamment le contrat de bail, qui doit être conforme à un modèle type, la délivrance de diagnostics techniques ou l’établissement d’un état des lieux. Les biens meublés sont également soumis au plafonnement des loyers de relocation dans les zones d’habitation dites «tendues» et à leur encadrement dans les villes où ce dispositif est prévu.
Malgré ces nouvelles contraintes, le nombre de biens loués meublés ne cesse d’augmenter. Logique, au regard des atouts du produit : une rentabilité brute 15 à 25% plus élevée, couplée à un régime de taxation particulièrement doux. Et la création, fin 2018, du «bail mobilité», qui autorise aujourd’hui le propriétaire à louer son logement pour une durée réduite (entre un et dix mois), n’a fait que renforcer cette tendance.
Mobilier
Le législateur a dressé la liste des équipements devant obligatoirement garnir le bien.
Mieux vaut toujours soigner la décoration d’un bien meublé et y installer tous les équipements modernes (télévision, Internet…) si l’on veut le rendre attractif. En tout cas, pour les baux signés depuis septembre 2015, le mobilier doit comprendre, au minimum, tous les éléments permettant au locataire de vivre convenablement. Soit, dans le détail : un lit avec couette ou couverture, des volets ou des rideaux dans la pièce à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d’un compartiment pouvant descendre à une température de – 6 degrés, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine pour prendre ses repas, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ainsi que des produits d’entretien ménager de base (aspirateur, serpillière…). Le bien doit aussi être pourvu d’un chauffage, d’une arrivée d’eau, d’une salle de bains, d’une cuisine – ou d’un coin cuisine doté d’un évier – et de sanitaires, pouvant être situés à l’extérieur s’il s’agit d’un studio.
Contrat
Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.
Le bail doit être établi par écrit et respecter les règles du contrat type du meublé. Doivent ainsi être annexés à ce bail le dossier des diagnostics techniques (performance énergétique, gaz, amiante…), un inventaire du mobilier et l’état des lieux d’entrée. Comme pour une location vide, si cet état des lieux est réalisé par un agent immobilier, les frais sont à partager entre le bailleur et le locataire, la part de ce dernier étant plafonnée à 3 euros par mètre carré habitable.
Concernant la durée du bail, sauf à opter pour le bail mobilité présenté ci-après, elle est d’un an (trois ans pour un bien non meublé), renouvelable tacitement, ou de neuf mois si le locataire est étudiant. Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, de deux mois de loyer hors charges au maximum (contre un mois pour une location vide), pour tenir compte de l’éventuelle dégradation du mobilier. Afin de se prémunir contre les impayés de loyers, il est aussi possible d’adjoindre au bail un acte de cautionnement solidaire. Mais, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire n’a pas le droit de souscrire en même temps une assurance spécifique le couvrant contre ce risque. Il lui faut choisir entre ces deux garanties.
Bail mobilité
Un contrat de location de très courte durée réservé à une clientèle de passage.
Créé fin 2018, le bail mobilité accorde davantage de souplesse aux propriétaires de meublés. Il leur permet de louer leur bien sur une durée très réduite, à des locataires étudiants, apprentis, en formation, en mission ou en stage. La durée du bail devant être comprise entre un et dix mois, sans renouvellement possible, le propriétaire récupère donc automatiquement son bien au terme du bail. Ce nouveau contrat n’est toutefois pas sans inconvénients : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et, si l’occupant peut donner congé quand il le veut, comme pour un bail meublé classique, le propriétaire, lui, est privé de cette possibilité. Il doit tenir jusqu’à la fin du bail.
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