En ce début d’année, les investisseurs en immobilier locatif font face à de nouvelles contraintes réglementaires. Elles sont en lien avec un diagnostic dont nous avons tous au moins une fois entendu l’abréviation, le DPE : Diagnostic de Performance Énergétique. Améliorer le DPE de ses biens immobiliers va vite devenir vital !
Précédemment, le diagnostic DPE reposait sur les relevés de consommation énergétique du logement. En pratique, le diagnostiqueur consultait les factures d’électricité, de gaz et de fioul pour établir son diagnostic. Ce mode de calcul donnait lieu à des résultats quelquefois aberrants puisque très dépendants des habitudes de vie de l’occupant.
Désormais, le seul diagnostic en vigueur repose sur une étude des caractéristiques du logement. C’est à dire le mode de chauffage, le calcul des déperditions de « l’enveloppe » (sol, murs et toiture) et des déperditions via le renouvellement de l’air, etc. Ce nouveau mode de calcul est appelé 3CL-DPE 2021 (Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement).
Dans un sens, c’est une bonne nouvelle : quand un acheteur se positionnera sur un bien immobilier, il aura enfin un diagnostic plus cohérent qu’auparavant. Avec un DPE vraiment censé représenter les caractéristiques intrinsèques du logement.
Cela va pousser les propriétaires à se concentrer sur les gaspillages énergétiques. Aussi bien pour notre environnement, que pour notre portefeuille dans un contexte où les prix de l’énergie ne cessent d’augmenter (électricité, gaz, bois, etc.)
D’un autre côté, cette réforme du DPE arrive avec des échéances à très court terme, et l’investisseur peut se retrouver très vite démuni. Depuis le 1er janvier 2022, vous devez déjà ajouter une mention spéciale dans votre annonce immobilière si votre logement se situe dans la classe G ou F : “Logement à consommation énergétique excessive”. Donc cela peut devenir un frein pour vos futurs candidats locataires…
Mais cela va encore plus loin, avec une interdiction progressive à la location des logements énergivores. Et cela commence par la classe G (consommation > 450 kWh/m2/an) dès janvier 2023 ! Autant dire qu’il ne reste que peu de temps pour agir, il faut agir dès maintenant !
Mais que faire ? Dans la plupart des cas, vous serez obligé de réaliser des travaux, qui peuvent être très coûteux ! Ce nouveau poste de dépense doit absolument être pris en compte dans la gestion de votre parc locatif. Cela pourrait même amener de fortes disparités de prix (aussi bien en termes de revenus locatifs que de valeur à la revente) entre les logements bien classés, et ceux en bas du tableau qui nécessitent de nombreuses améliorations.
Nous donnons dans cet article la plume à Romain Demaison. Romain n’est pas un professionnel de l’énergie, mais c’est un ingénieur à l’esprit scientifique.
Devant le piètre résultat de son appartement au diagnostic DPE noté G (donc passoire thermique avec une impossibilité de louer son logement dès 2023), il s’est renseigné pour savoir comment améliorer son DPE. Résultat, il en a écrit un livre de 130 pages et il est devenu plus compétent (en tout cas plus pédagogue et concret, comme on aime sur ADI) que beaucoup de professionnels !
Romain Demaison : dans quel contexte est né cet intérêt pour le diagnostic énergétique ?
J’ai acheté en juillet 2019 un ensemble de 5 appartements avec un associé, un ancien ami d’école. Malgré de nombreuses lectures (comment investir dans l’immobilier ?) et des formations dans l’immobilier, cela ne nous a pas empêché de passer à côté de nombreuses choses. Et de faire certaines erreurs, mêlées aussi, on peut le dire, à quelques histoires de malchances.
Le mois suivant l’achat de cet immeuble, une locataire décide de ne verser aucun loyer. Elle est déjà en place, il n’est donc pas possible de prendre une assurance loyer impayés. Nous n’avons pas d’autre choix que de nous lancer dans une interminable procédure d’expulsion.
Deux ans plus tard, en juillet 2021, nous récupérons enfin cet appartement… dans un état déplorable.
Après ce premier coup de massue, je tombe sur un article abordant la réforme du DPE, applicable au 1er juillet 2021. Donc je décide de réaliser un diagnostic DPE afin de savoir où l’on se situe : Classe G (consommation de 650 kWh/m2/an) ⇒ Interdiction à la location en janvier 2023 !
Étant donné que tout est à refaire dans l’appartement, cela ne sert à rien d’entreprendre des travaux sans prendre en considération cette nouvelle contrainte. Je décide de me renseigner sur les travaux à effectuer pour améliorer ma note DPE.
Après avoir fait réaliser de nombreux devis, questionné les artisans, les diagnostiqueurs, les services nationaux tels que l’ANAH, les conseillers FAIRE, je suis resté sur ma faim… Et ma quête d’informations concrètes sur internet à propos de ce nouveau DPE est restée infructueuse.
Je décide alors de faire mes propres analyses, et de me former de manière autodidacte sur un logiciel de DPE afin de les appliquer à mon cas. Puis j’ai élargi mon analyse à des cas usuels, et pensant que je n’étais pas le seul à me poser ce type de questions, j’ai décidé de me lancer dans la rédaction d’un livre : Comprendre et Améliorer le nouveau DPE 2021 !
