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Vous le savez, je l’écris régulièrement, la meilleure manière de réduire l’impôt sur le revenu consiste à réduire le montant des revenus perçus.
La société civile immobilière ou patrimoniale option « Impôt sur les sociétés » selon la rédaction de l’objet social, permet de capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier et en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront payés par ces derniers.
Il s’agit bien évidemment d’un sujet que nous traitons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos consultations patrimoniales
Pas de revenu distribué = Pas d’impôt sur le revenu
Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€, puis 26.50% au delà.
La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux.
Mais attention, la société civile immobilière (SCI) est une personne morale séparée de son associé : Il ne sera donc pas possible pour l’associé de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI.
Pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI, il sera nécessaire de procéder à une distribution de dividendes, taxable pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%, et bien évidemment, en l’absence de bénéfice comptable, la distribution sera impossible !
Comparaison entre le taux d’imposition d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)
Une première analyse (trop rapide) semble donner un avantage certain à la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.
En effet, entre une tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux qui peuvent rapidement atteindre 30% + 17.20% voir même 45% + 17.20%%, l’impôt sur les sociétés reste limité à 15%, puis 26.50%.
| SCI à l’impôt sur le revenu | SCI à l’impôt sur le sociétés | ||
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Total impôt sur les revenus fonciers | Impôt sur les sociétés + prélèvements sociaux |
| 0% | 17.20% | 17.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 14% | 17.20% | 31.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 30% | 17.20% | 47.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 41% | 17.20% | 58.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33,33% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
| 45% | 17.20% | 62.20% | 15% jusqu’à 38120€ puis 26,50% + Impôt sur les dividendes distribués à l’associé |
Cette première comparaison entre les taux d’imposition des revenus fonciers de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est intéressante, donne une première idée de l’intérêt ou non de l’option fiscale à l’impôt sur les sociétés, mais elle ne sert à rien !
En effet, il n’est pas possible de limiter la comparaison aux seuls taux d’imposition, car si les taux sont différents, la base imposable est également différente.
On ne peut pas comparer deux taux d’imposition lorsque l’assiette de l’impôt est différente.
L’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet de réduire l’assiette de l’impôt sur les loyers perçus…
Ainsi, au delà d’un taux d’imposition plus faible, l’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet également de réduire l’assiette de l’impôt : Certaines charges, telles que les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition, les frais de notaire, ou encore l’amortissement comptable de l’immeuble sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés alors que ces mêmes charges ne sont pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.
Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles par la société civile à l’impôt sur le revenu sont strictement encadrés par le code général des impôts.
L’imposition de la société civile à l’impôt sur les sociétés sera à ce titre nettement plus favorable et suivra les règles fiscales et comptable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Tableau de synthèse des charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés et une SCI à l’impôt sur le revenu
| SCI imposée à l’impôt sur le revenu | Sci imposée à l’impôt sur les sociétés | |
| Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble | NON | OUI |
| Frais d’entretien de l’immeuble | OUI | OUI |
| Travaux de construction, agrandissement et reconstruction | NON | OUI, via l’amortissement de l’immeuble |
| Travaux de réparation et d’amélioration | OUI | OUI |
| Amortissement de l’immeuble | NON | OUI |
| Taxe foncière | OUI | OUI |
| Intérêts d’emprunt | OUI | OUI |
Mais s’avère particulièrement pénalisante lorsqu’il s’agit de sortir les capitaux de la société civile ou de vendre l’immeuble.
Tout semble magnifique dans le monde de la société civile à l’impôt sur les sociétés : Taux d’imposition plus faibles, Base imposable réduite par l’amortissement, déduction de charges non déductibles dans le régime fiscal de l’impôt sur le revenu et des revenus fonciers, …
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